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成都昨日新增境外输
第一次工业革命和第
工业革命后美国成为
实录:2014精装产业国际发展论坛暨精装中国采购
发布人: 菲律宾申慱sunbet网址 来源: 菲律宾申慱sunbet平台 发布时间: 2020-08-08 08:57

  今天我们的会场是能够容纳接近一千人的会场,在座也有300多人,由于时间的关系也不可能一一的介绍,在这里我们一并响起热烈的掌声,对大家的到来表示衷心的感谢。在座的都是业内形势,今年的市场情况,让我们明显感觉到中国是进入到一个“中高速、优结构、新动力和多挑战”的“新常态”时期,中国的房地产行业和开发商们也已进入了一个新的时代。无论是房地产调控政策还是其他,让我们的精装步伐又进一步的放缓,我们有挑战,但是未来目标是一致的,今天我们的在新动力的话题下来寻找新的发展方向。在会议一开始,首先让我们隆重邀请今天的致辞嘉宾:有请中国金属结构协会秘书长、全联房地产商会监事长先生。

  :尊敬的各位来宾,同仁,大家上午好。首先我代表会议主办方对莅临2014精装产业国际发展论坛的朋友们表示欢迎。作为全国工商联直接领导下的大型商会,全联房地产商会也是最有影响力的组织之一,有五千多会员,商会先后发起和指导成立了涉及金融,物品采购等12个二级专业委员会,成立11年来,商会在宏观绿色指导,金融创新,养老产业,部品采购特别是行业方面开展了大量的工作,有利推动了房地产行业的健康发展。像中国绿建,我们有包括钢结构,门窗幕墙等15个二级机构,在成立30多年来,在加业交流,组织展览展示,制定标准方面做了大量工作,特别是最近几年来全力推动对于系统门窗的预热体系的建设和企业资格的认定等方面做了大量的工作。中国房地产部品采购联盟,联合相关房地产企业及部品供应商自愿组成的合作组织,产业联盟近年来通过我们两方面的合作,取得了很好的效果,为了在去年的5月、8月、和10在,上海,广东联合举行了三次部品采购的高峰论坛,200多家知名房地产企业,共900多名代表参加了会议。另外还分别根据一些专业的门窗配套件,木门窗等等举行了双方合作论坛。近年来,已经举办了五次这样的交流活动。为了给门窗幕墙企业提供更多的交流机会,联盟在建立了中国国际门窗幕墙博览城,作为采购的交流中心,同时也给行业提供一个持续的交流和信息发布的平台。另外联盟现在正在致力于建立一个我们的部品的交易平台,为房地产企业和建筑部品企业建立一个交流交易的平台。一个是加强双方的交流,让房地产企业了解我们产品的性能,特点和质量标准,也让我们的企业了解产品使用中存在的问题,以及房地产企业对于产品的需求。另外发布投资计划,对部品产品的需求品种,规格和数量采购,计划,另外组织大型的房地产企业对部品市场企业进行考察,对企业和产品做出评价,为中小企业采购提供一个参考依据。另外一个为双方提供一个网易的平台,为房地产商提供融资贷款,交易在网上完成后先行完成50%的付款,并且为付款提供。另外还在平台上向大家提供房地产项目的进展情况,使部品企业及时进行备料和加工。另外组织行业专家对于争议进行调查,认定责任,同时通过这个平台也记录双方的交易情况,建立企业的信任信息库,对企业做出客观,,准确的评价,促进行业的健康发展。

  在目前缺乏标准的情况下,也存在许多的困惑,为了更好的整合和联合精装产业各方,近年来我们举办了精装产业标杆型,多角度的了解他们的精装标准等各个方面,在业内兴起了向精装标杆企业学习的浪潮,在精装中国标杆型的基础上,本次年会更加注重新材料,新工艺的推广运用,同时邀请国内外的专家,为我们新的发展方向,同时还有精装培训管理等环节,相信这些环节的设计,一定能让我们有所收获。

  最后预祝2014精装产业国际发展论坛暨精装中国采购年会成功,让我们共同为提升我们的居住品质,实现更健康的生活努力。谢谢大家。

  主持人:作为行业协会,无论是金属行业协会,还是产业联盟,都希望通过我们积极的工作能够为大家,为产业链,为上下游之间搭建更精准的平台,在信息不对称的情况下,能够让大家第一时间寻找自己的所需,也希望通过平台之间的衔接,技术的互动等等达到更加深入的商务合作。前两天APEC会议在召开,我有几个感受,第一个的天非常的蓝,还有一个很深的感受,就是我从我们从事房地产的家属放了7天长假,的确绿色建筑是我们发展的未来,如果要迎合这个发展方向,那么我们必须坚定不移的走下去。今天第一位主题的就是来自全联房地产商会驻会的张会长。

  舟:今天大会主办方希望我介绍一下关于绿色建筑以及我们做的以客户为对象的生活方式的研究。绿色建筑这个主题是上个礼拜刚刚在昆明召开的第11届绿色地产论坛,这个论坛也会聚了行业内的最知名的专家。说到绿色建筑,实际上在中国,国家有一个绿色标识,但是实际上包括美国的系统,还有的系统引进来,包括国内做的评估体系,我们在这个标准方面非常多,但是把标准打开仔细翻的话,国际上对于绿色建筑的标准体系,基本上体系或者旨是差不多的,旨第一个是以人为本,第二个就是生态,我们中国叫四节一环保。第三个就是人和自然的循环发展,人和自然的关系,不光是一个建筑的内容。评价内容有6、7个体系,包括室内的质量,运营管理等等。

  我想从咱们中国的绿色建筑整个发展来回顾一下,可以说我是因为从2001年参与一个课题,包括请了国内外的设计机构,在早期做了尝试的机构做了一些研究,2001年出来之后,部里面没有发布,通过行业组织发布了这样一个体系。之后通过商会我们做了几千万平米的示范项目,绿色奥运评估体系也是这些专家做的,这个项目也获得了一个一等,国家承办了一个绿色奥运,必须要落到实处,我们对所有的奥运建筑做了一个指导体系,奥运建筑的场馆和不同的住宅不一样,非常大的区别,大空间,大人流,当时在国际上基本上找不到太多的发力,悉尼奥运会做了一点点工作。直到2006年中国国家的绿色建筑标准体系才出台,一直到现在的三星标准,非常熟悉了,我们走过了13、14年的过程,当然这当中包括国外的很多体系在国内都有运用,用得当的就是LIXIL Global的系统,我们2013年的一号文国务院转发的一个行动方案的通知,在这个文出来之后,中国绿色建筑从一个试点示范已经全面的推广,从建筑面积,比例也好,但是有一个数据还是有点问题。预计到2015年要达到10亿平方米,昨天看到报告,截止到去年为止获得标识的项目不到一亿平方米,这两年的工作量还是很大。

  我分析一下,我们探讨一个新生的产业或者一个技术在整个行业,在市场上推广的话,三个阶段,起步,发展,成熟。从绿色建筑分析,从2001年部里面下课题,行业和高校参与为主做初步的研究性工作,应该是一个起步阶段,一直到2005年,出台了国家标准,开始大力的推广。起步阶段从其他行业的通常经验来说,起步经验对生产端进行促进,开发企业,还有我们在座的很多部品商,集成商,给他政策,给他很多内容。

  我们一直到2012年,2013年的国家一号文出来之前是一个发展阶段,我们从生产和消费端金融促进,税收也好,补贴也好,对消费端也有所鼓励,但是2006年到2013年之间我们一直呼吁,但是还是头重脚轻,对这个励的税收有一些出台,但是对消费端没有,还是通过消费者的自觉性,可能跟房地产的发展特性有关,那个时候整个发展不是很好。2013年1号文出来之后,绿色建筑跟进入到一个成熟阶段,从整个政策来说,应该以消费端促进为主,但是我几次跟发改委谈的,看一号文或者是后续出台的一些指导体系,仍然把重点放在促进生产端,三星标识补贴也好,我们当时跟央行开过一个会,我们提出来,金融机构进入这个体系非常欢迎,但是我们问你,做这个体系之后能够给出什么支撑?尤其是针对消费者,大家怎么主动买,对这个起到一个促进的作用。当时央行想了一个办法,在按揭的比例,按揭的利息,甚至是不是能够在,限购开一点小口子,但是很遗憾这个是没有出台的。

  包括一号文出台之后,对于消费端的促进还是空缺,当时跟发改委开会的时候,环保汽车的时候,国家非常快的出台了对于小排量汽车的消费政策,包括小排量汽车的消费税都有所减免,但是很遗憾我们绿色建筑还没有看到国家在整个关于绿色建筑的消费领域很好的政策,这个和整个国家绿色建筑发展的阶段不相匹配,导致生产端行业非常热,但是消费端的购买好象还处于一个比较低的值。包括今天看到一个报告,关于在建筑装修部分用多少投入会带来绿色环保,消费者选择10%,15%的投入,所以整个消费领域对于绿色建筑目前还没有一个很好的模式,从政策,到消费者的和认识来说,这实际上是一个难题。建了很多绿色建筑,除了我们整个的对外的公共租赁,其他方面没有看到太多的。所以对于整个绿色建筑下一步的发展,提出一些思考,跟大家一起探讨。

  昨天看姜亿(音)院士的PPT,提出一个对节能建筑的反思,什么反思?他们发现目前获得绿色三星标识的公共建筑和节能建筑,这个能效非常高,像做一些恒温恒湿的建筑,他的节能率非常高,但是起点是什么?对比对象是我这个项目,因为恒温恒湿是因为空调24小时开,但是我们一般建筑不可能24小时开空调,我们对绿色节能,中国做了很多的工作,但是最终的节能效果是什么?他提出从目标管理到过程管理,我们当时是没有的,国际上有哪些标准?当时其实有两大类,一大类包括LEED还有日本的KSD(音),当时还有一个指标体系,是的能效标识体系,中国地区的低碳的评估体系,如果不能定向计算就甩出去。到底用一个国际上的定量的指标体系,还是用LEED这样一个的综合体系。经过讨论,当时国内目前是空白,对绿色建筑不了解,这样一个综合评估体系,有助于大家知道我们在哪些点进行突破,哪些领域进行技术创新和革新,使我的建筑达到绿色节能,所以我们对后用的是LEED。

  做到今天,从国家体系来说,昨天听到一个信息,目前国内的设计院把这个绿色建筑的设计认证包含到这个设计当中,这个和2001年情况完全不一样,除了几个高校团队能够按照体系做,一般的设计院拿到这个体系不知道怎么做,我这个是按室内能耗这样分的。但是目前说所有的设计院对于这个非常熟悉了,所以我们下一步,是不是对整个国家层面对绿色层面的一个指标体系进行进一步修订,是不是像姜艺(音)院士讲的从目标管理到过程管理,如果让消费者看,我这500、600分的评价体系,我想消费者可能不会选择的。我们是不是可以回头思考一下,的能效标识,的这个标识,给一个指标,每年的指标多少?舒适度怎样?我的碳排放,就像汽车一样,油耗多少,这样是不是有助于消费者看待这个建筑是不是真的绿色?对整个未来的居住产生一个很好的直接的感受,而不是告诉我是一个500分里面,490分也好,480分也好,三星也好,二星也好,现在应该是由繁到简,这样才能进行一个大推广。

  第二个目前所有的政策,当然这个是住建部的事情,是不是可以转向消费者,里面的精装的费用是不是进入到房价,是不是计税?包括消费者使用的再生能源的体系,太阳能是不是能够得到国家补贴,希望可以逐步转向对消费者的鼓励。

  第三个我们是不是先把住宅的服务水平先达到发展国家的水平,然后再谈节能。美国的LEED标准出来以后,但是有争议,他的舒适度太高了,冬天办公室里是穿短袖,夏天办公室里是穿西装,那么我们中国是不是也要走这条?先大量污染然后再治理?以前华南地区是没有采暖的,包括很多项目做采暖,中国整个的能源结构和能源发展,提出能源分配,能源一定有一个天花板,在这个天花板基础上我们要分配,工业用多少?居住用多少?交通用多少?那个时候发现我们的建筑都达到国家的舒适度不可能的,如果要达到美国的水平,可能四个地球都达不到中国的要求。那么这个是什么样的匹配?什么样的均衡发展?提出很多的住宅,包括的雾霾之后,全封闭体系又重新流行了,从行业角度来说不是一味的追逐,一定要跟中国的发展阶段相适应。

  因为以前的商会我们都是站在一个行业的角度,从开发企业也好,从的角度,从生产端推动工作,去年和前年我们有幸开展了两项工作,一个是中国居住方式的研究,包括我们商会,包括建筑标准院,还有像我们大学的一些机构,还有我们国内国外的机构联合做了一个中国居住生活方式研究。这么长时间,这个主要是室内装修为主的方向,随着整个文化方式的引入,中国的传统生活方式已经发生了很大变化,目前到底到什么情况?到底是大家庭还是小家庭,第二个生活价值观和态度观到底是一个私人空间还是会客,到底是什么样的居住空间,我们的收纳空间,很多精装得非常漂亮,但是收纳空间非常小,我们怎么样做补充?包括未来的期望值。做了中国20多个城市,从这样一个消费需求来说,从客户角度,因为从商会来说,第一次真正站在客户的角度,他们需要什么样的装修?需要什么样的产品?一些收纳空间和一些需求。

  第二个就是我有幸参与了面向校友和退休教师的养老项目,我们花两年的时间通过这个网站,以及土建班的实习,做了一千多份的面对面的,对于他们的养老认识是什么样?你是空巢老人?还是子女在身边?是什么状态?你对养老的认知是什么样?第三是养老需求?你会选择什么时候入住?或者是生病以后才会住。第四个很重要就是支付能力,如果住是什么样的支付能力,这个做了很多报告,我们通过调卷发现,养老需求的顶峰在3千到8千,两头掉,这个给我们很大的启迪。在日本,日本很多非常高端的养老院入住率也常低的,七年的入住率大概40%,如果养老商业模式测算的时候,一定要考虑中国的客户群,我想有一定的代表性,他们对于养老的需求,这两项工作主要的目的是说,希望做绿色建筑过程当中,我们商会也努力开展这项工作,绿色建筑我们生产这么多,居住的客户他们的反馈是什么样?比如说前面说的节能问题,好象我个人认为,我既是一个从业者,也是一个消费者,对于中国老百姓来说没有意义。为什么?我们的建筑采暖按平米收费,跟节不节能没有关系,当时有一个计量收费的,十多年过去了仍然步伐非常慢,整个做绿色建筑,要有一个真正的收益,无论是好了还是能源低了,就像买汽车一样的,有钱大油耗,没钱买小油耗,但是我们做一个绿色建筑,采暖费按平米收。可不可以做一些改变,我是不是打一个折扣,获得三星打一个七折,这样消费者才有积极性。

  从消费端,包括到今天精装修,今天看到精装修跟绿色跟我们消费者最直接,前面的节水问题,垃圾处理的问题,不如消费者最直接。政策层面来说,包括当年的精装修。我们国家有一个毛坯房的发展过程,中国整个行业发展状况还是说,变成一个鼓励精装修,或者组织实施精装修,如果国家认为绿色建筑要有一个大发展,对行业的能耗,或者材料消耗大量下降的话,从部里推行一个,上海现在量非常大,其实下一个指令不是很难,消费者来说,这个工作已经做了这么多年,一线城市来说,很少有人愿意选择毛坯房,其实以后不需要绿色建筑,验收的时候精装修。既然国家要节能环保,这个很容易做。第二个行业企业,目前精装修对于很多企业来说还是处于一个土建一个手工做,像万科来说其实这个最容易实现产业化,下一步精装修的产业化及集成是必须走的。消费者角度来说关注这个生活质量,特别是室内空气质量,雾霾,长沙也是160多,也不太乐观。究竟采用什么样的方式,是不是像恒温恒湿一样?全部的地板采暖,我们想从整个行业发展来说,国家必须有指导政策,不能所有企业都使用一个高舒适度,同时带来高能耗,我们国家是支撑不了,我们生活质量更多需要大的改善。如果所有的建筑全部密封起来,那么整个的能耗会大幅度上升。你采用绿色建筑一定要告诉他带来哪些显著的生活质量和健康的改善,这样才有一个很好的结合。否则的话还是两张皮,很多人选择2千以下的装修标准,这个是平均数,在可能做不出来东西,是不够的。能够使消费者真正感受到绿色建筑和精装修带来的感受,今天很多在座的是材料和新工艺,我们一方面性价比要好,第二个真正使我们消费者得到生活质量的提高和健康的改善。

  主持人:感谢张会长的,下面一位嘉宾是住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副主任文林峰,除了绿色建筑之外,这几年国家也寨大力推动住宅产业化的发展,也可以说,绿色建筑和住宅产业化的发展都是密不可分的,都是为了可持续的经济发展方式,那么住宅产业化和精装发展的道是怎样的?有请文主任带来《精装与住宅产业化之》

  文林峰:我在讲之前先给大家看一段片子,因为住宅产业化,建筑产业现代化这些词大家经常看到,通过短片可以看看,我们未来建房子和现在有什么不同?通过片子可能会有一个切身的感受。

  简单的说就像造汽车一样造房子,未来应该是所有的购配用件都在现场生产,像造飞机一样造房子,造房子一定是各种技术,材料,产品综合的集成和应用。那我们看到这样一种新型的建筑方式,在全国呈现一个蓬勃的发展态势,非常的干净,整洁,又能提高效率,还能施工的质量,可以解决长期以来不能解决的住宅通病的问题,这个是在全国大力推进的住宅产业现代化。

  现在说的住宅产业现代化跟大家在看到的前门的这些不一样,是凝聚了科技发展,解决了过去遗留的问题,不管是连接点,还是地板的防水,结构安全都得到了很好的解决。这个已经是国外,欧美国家普遍采用的绿色建筑方式,过去追求绿色的增长,忽略品质的提升,什么样的房子可以卖出去,随着未来的发展对品质越来越高,特别是人力成本的不断上升。现在推应该是市场的内生动力非常强,很多企业都是主动采用产业化方式建造,像中建集团等等这样的龙头企业都在做产业化方面的探索。我们看到没有的脚手架,很少支模板,很少出现质量安全的事故。这个楼梯的预制是普遍用的,很多毛坯房的时候楼梯是坑洼不平的,现在做产业化,像预制楼梯,预制空调板等等。后天我们会组织参观远大的项目,会看到好的生产方式。现在做的就是外墙,保温,装饰一体化,还有把门窗也一体化,都在工厂预制好,不要做外贴的瓷砖。据万科测算他们整个的工期,连施工到最后可以节省6到9个月的时间,他可以施工,下面做到装修开始进入,整体同步的推进,在装修阶段可以节约大量的时间。这是给大家看的一个短片。

  今天非常高兴受咱们主办方的委托跟大家交流一下住宅产业和全装修住房发展的情况,今天会议的主办应该是具备了天时地利人和的基础和条件。天时,一年一度进行总结和谋划的阶段,非常有必要来进行一个全面的梳理,特别是我们现在房地产业处在一个下行压力很大的背景下,不管是我们开发企业,还是上端的产业链,大家都会切身的感受到下行的压力还会在大部分城市持续相当长的时间,在这样的情况下如何谋划企业的发展,需要集思广益。同时也会非常欣喜的看到在大背景的情况下,我们过去追求数量的增长,投资拉动,现在已经到了全面追求质量,品质的阶段,也有越来越多的城市已经出台了全装修成品住宅的。能不能出台一些强制性的措施,必须要做到全装修。

  之前陪我们副部长去参观的时候,我也提了一个,我们科技进步这么快,科技也成熟了,怎么还会有毛坯房出现,部长说强制很难推动,可以在试点城市里面率先提出要求,试点城市必须做到成品住宅的要求。很多城市在已经出台的和即将出台的以后报市讨论的文件里头,已经把成品住宅纳到文件当中去,深圳市出台的文件里头出了三个100%,所有公租房全部按照产业化方式进行建造,同时按照产业化的方式进行装修,深圳市研发了四种面积,12种户型,以后深圳市的公租房就是这样,四种面积,12种不同的摆放来做公租房。第二个100%,就是新出让的商品住宅体系必须按照产业化的方式进行制造,同时可以用定单式的方式。第三个就是拆迁用房也是要做到100%的产业化,这个对全国的影响非常大,上海,,沈阳,以及长沙也出台一个政策,要求在三环以内,或者行政区划内到2015年2017年不同的发展目标,都要做到成品住宅,这个对于行业发展常有利的。可能行业的发展也会逐渐从家装向公装转移。

  从地利来说,我们所在的城市长沙,龙头企业可能不多,但是在产业化方面绝对是领先的,三大巨头都落户在长沙,远大住工和远大集团,还有三一集团。远大竹工和科建都是在长沙,三一是一个龙头企业,现在也在积极进入产业化领域,按照产业化的工厂的机械设备生产线,非常希望像三一这样一个企业能够进入我们这个行业以后,全面提升我们生产能力和科技含量,同时可以幅度的降低成本,过去我们做这个实践探索,要不然就是买欧美的项目,说明产业化对于全社会和各方面的影响,从地利上来讲,会参观考察。我们利用三天时间共同交流和探讨,下一步全装修怎么做?这个常必要和及时的,也非常珍惜这样一个机会。

  今天简单的半个小时的时间介绍一下住宅产业现代化和成品住宅发展的态势及未来的趋势,为什么没有叫精装?精装可能是一个宣传的词汇,我们从专业术语上来说,还是成品住宅比较好,住宅的完成度,我们要把住宅像冰箱,彩电汽车一样,消费者买到可以直接用,精装可能会有简装的,精装的,差别非常大。所以用成品住宅这个,昨天晚上到宾馆以后本来想开窗,但是看到一个纸条,说室外PM2.5比室内高一百倍,所以我就打消了这个念头。除了空气的污染,还有建设工程本身的垃圾,污染物的排放,质量的问题都影响整个建筑行业在社会中的形象,也是一个高排放,高污染的行业。

  一旦到重大活动,率先要关停并转的就是建筑工地,施工工地,是一个污染排放和噪声的代名词。很多都是大家熟悉的,像右边的这个图片,渗水也是没有得到很好的解决,建筑依靠现场农民工整个过程中的随意性,粗放的生产方式,导致在灾难来临的时候,不能住在里面的人民的安全,这也是,这方面我们学了很多日本的经验,他们在减震方面做大量的工作。我们说建设行业对于我们整个的治理应该说是责任重大,在今年年初污染最严重的时候,市环保局做了一个污染物成分的测算,结果是我们建筑业,整个运输以及工地带来的影响是22%,后来市为了向中央有一个承诺,把所有的水泥制品企业新建的行政区划内都不能用了,然后水泥罐车全部是用封闭的,这些措施并没有很好的从根本上解决市的空气污染的问题。

  下面这个指标,传输性的污染依然占到22%,市的污染很多是周边省市过来的,我们还是不能解决这样空气清新的国家战略。右边这个图片是去年去奥地利调研的时候看到的,欧洲最大的一个水泥制品企业建在一个奥地利的森林公园里面,没有一点的污染,整个做到可持续,循环经济,洒水,然后再循环利用,非常干净,这个是治本的问题。同时我们推产业化还有一个重大的问题,现在农民工越来越少,说起来很神奇,中国13亿人整个找不到干活的人。队伍非常不稳定,流动性很大,没有受到集中的培训,要价又很高,很多大的龙头企业会率先推产业化,把农民工转到工厂,做产业化,他们的工资低于农民工的工资水平。工厂可以招收80后,90后,他们哪怕挣三千块钱的工资,上班很体面,下班可以去网吧,不想像他们的父辈们一样,我们一方面改变我们的发展,另外一方面也让进城的农民工过有体面的生活。

  这个图片就反映了这个情况,没有任何良好的生活条件。我们推产业化也是因为工业化和信息化的融合,和信息化的结合是一个大势所趋,上海已经把这个信息技术用到产业化的项目里面来,每一个购配件都植入了芯片,施工完以后拿这个手持的终端就可以知道哪个队伍施工,哪里买的?后面还有后续的服务,都是一整套。所以我们说产业化和信息技术是一个天然的绝配。为什么?以前没有办法用信息化技术,不是一个构建,整个流程过来的,我们从设计到工厂生产,到运输,维修,拆除,重建都可以在信息系统得到很好的运用。所以我们说在建筑行业怎么跟信息化结合起来,住宅产业化也是一个重要的结合点,也是行业科技创新的一个重点,我们到欧洲去的时候,欧洲的建设量非常小,我们现在推规范化,标准化才能发挥产业化的优势。欧洲都是小的单体的建筑,他根本不会在一个城市现浇泥土,过去做一个模块是很复杂的,现在有信息技术完全是计算机操作,想做多大就多大,完全按照建筑师的要求可以做到。这也是科技进步为行业发展带来的技术支撑。所以我们说住宅产业现代化是提升我们建设行业的质量,安全性能,提高效率,降低成本的一个根本出,现在建设部正在做两年的一个治理行动,包括监督,检查验收,加大社会的监管力量,这个都是治标的问题,要从产品的本质做到把关,真正实现安全的一个表现。

  我们为什么要推住宅产业化?几个方面。一个是跟大的整个国家的建设资源节约和友好型社会分不开,这也是上到中央下到地方的领导都高度重视产业化的原因,并不是从自身的角度出发,包括最近两年,很多地方都是省长、亲自抓产业化工作,上个月是四川省召开建筑业大会的时候,省长亲自讲话,如何推产业化?湖南省也是在产业化方面做得超前,以省的名义推产业化,下一步要在全省推进,长沙市也是市的名义推出来的,这个不是我们自身的工作,跟这个大是密切相关的,也是一个着力和出发点。

  第二个是建设领域的转型升级,形成新的经济增长点的重要抓手。刚才说到像沈阳,,上海,合肥做得比较好的,这些市的领导的根本出发点还是要寻找一个新的出发点,我们产业化凝聚一个非常长的上下游的产业链,有利于整个转型升级。像沈阳市全市推产业化,以前预期目标到2015年,通过产业化这么一个产业链达到千亿产值的目标,结果到了2013年底的时候已经提前两年实现了千亿产值,沈阳的经验也引发了很多全国上百个城市去学习和取经。

  第四个有利于行业内企业走出国门,参与国际竞争。现在我们很难参与欧美的建设,越来越多的城市已经出台了全面推产业化的指导意见,不会做这方面工作,国内都拿不到市场份额,市在门头沟公开招标,中标的企业马上找到住总和我们合作,怎么把这个项目按照市里的要求做到产业化的示范项目。

  第五个方面就是新型城镇化,人的城镇化,行业用工的要求。我们为什么要全力推进现代化,然后什么是产业化?这个产业化我们说是一个全产业链,全过程,涵盖的过程非常多,除了刚才我们说的核心是预制装配式,生产方式的变革,采用设计标准化,生产工厂化,施工装配化,设计装修施工一体化,还有管理信息化,五化来涵盖这个产业化的内容,所以产业化含成品全装修,也含新材料新工艺的应用。我们住宅产业化中心还有一个牌子是科技与产业化发展中心,负责整个建设领域科技进步的推广,各类试点示范项目的推进,协助相关司局做这个工作,在绿建,节能产业化方面,一直做相关工作,我们也非常希望能够力度更大一些,优惠政策更多一些,我们和发改委和财政部的协调非常难,他们老是觉得需要鼓励的东西非常多,在这个方面还没有硬碰硬的鼓励政策。

  刚才说到绿建,从2006年开始启动,前几年进展非常的缓慢,一年20、30个项目,到了2010年后,特别是2012年之后,出台了几个补贴政策,才全国各地涌现出大量的绿色建筑,我非常同意张会长提到的,确实要从目标到过程的转变,我们应该一步做到运营标识。我们看和其他国家基本上没有设计标识,最后要达到绿色建筑的标识,我们节能的时候发现,很多施工的时候没有绿建的标识,这样的东西没有意义,我们重点是关注人住进去之后是不是环保舒适,这才是的。现在是一个被动式的超低能耗,我就检测二氧化碳的含量多少?清晰的指标,你这个过程很重要,如果不是精益求精做的话肯定达不到这样一个要求。有一个项目怎么测都不过,后来发现是电梯间的问题。把这些都堵上了之后,这个冬天就可以达到20度以上,这个是我们的方向。这个说到住宅产业现代化包括内容很多,包括这个体系,钢结构,木结构,还有四星技术的应用,节能环保以及太阳能的应用等,概念就不说了。

  现在这个预制装配式的构件非常漂亮,改变了过去的认识,很多在预制楼梯里面也可以一并设计进来,这个是的公租房,可以看到这个构建非常复杂,连空调机位在阳台都可以做,这个也改变了传统灰尘满天的印象。这个构件已经延展到这个护栏,就是在市中心的十字口原地进行,不可能有任何拓展的施工场地,就在中间起一个塔吊,然后再施工,旁边的交通社区都没有受到丝毫的影响,同时立面也常的丰富,国内外是建筑师,提出不同的建筑类型和色彩之后,要求厂家按照这个来定制,现在也在积极的研究,习在文艺座谈会的讲话,怎么改变建筑的趋势。怎么能够发挥专家作用,而不是长官意志来决定这个形态。我们看看采用工业化方式建设多层化住宅,全部都是的墙面,红色的屋顶,你不注意一点就找不到家,我说为什么不把这个做得漂亮一点,他说以前请丹麦的设计师,很漂亮,后来兵团来了以后,他说不行,一定要做到横平竖直,这个就是长官意志。现在我们设计单位在这方面探索也是做得非常好,这是国外做的预制构件生产场地,的工人非常的专业,他们的工装裤都是带有能磨损的,这个是传统工地和产业化工地的不同。这个图片左手是两个楼的差距,右下角就是外墙和门窗一体化,非常漂亮的生产线,这个是循环经济,建筑垃圾的再利用。

  十个方面,一个是节约钢材10%左右,第二个是节约木材80%左右,第三个是节水50%左右,可节省砂浆80%,第四个是节省模块50%,第五个是降低施工能耗40%,第六个是减少建筑垃圾80%,第七个是减少现场农民工50%以上,第八个缩短工期20%,大幅度降低成本。第九个减少质量与安全事故,第十个减少空气污染,最大限度减少对周边的影响。

  这个图片是我之前拍的,我也是提了两个,做一个竖向的标识,直接对齐。我们过去也有一个问题,有些对不上的时候,没有建筑的时候,工人直接把钢筋给切断,直接放上去,这个隐患也是很大。现在可以用信息手段来进行对现场的。这个是现场交流大会,每次都是一千多人,在合肥开工厂生产,施工现场的一个专门的技术培训会的时候,预计300人,结果来了1200多人,把这个会议中心,餐厅,酒店的椅子全部搬到现场还不够坐,很多主管部门的领导带队参加。所有参会代表如果是两天开会,中途没有人离开,跟房地产开会企业是不同的态势,以前在政策研究中心,经常开会开着就没人,很多专家学者讲了以后,再耐心的听其他专家学者讲,互相学习,就是各种交流的情况。我们看到这个是万科在全国推产业化走在前列,有很多很好的项目。我们各地方很多试点项目从万科开始起步。

  第二个主题就是讲一下成品住宅,成品住宅跟产业化的结构,叫内装产业化,改变过去现场施作业,施工完成之后,装修队伍再进去,再进行二次的装修设计,再修修补补,完全是现场非常狼藉的施工方式。我们是采用标准化,模式化的方式,所有的装修,包括厨房,卫生间在工厂集成好,在现场再做。像的公租房展示中心已经做了一个展示中心,他们全部采用这样一个方式来建设。这个就是我们看到的过去那种简装修的方式,确实是老百姓住进去之后,铺天盖地,没有任何品质和,还有装修不到位,没有吊柜,底柜,普遍存在保障房里面,台面有,但是没有预留灶台的灶眼,这个我有切身的感受,我自己装修房子,想换这个橱柜,结果整个房间里面全部都是灰尘,就是因为切割大理石造成的。这个是一个装修会,他因为高度集成,规模比较大,这些企业愿意进入到这个市场,这是我们看到丹麦集成的卫生间跟我们现在的也是一样的,在工厂全部做好,然后再吊装。这是一个新的产业化方式,主体结构和SI体系,这样可以节省空间。下一步我们推广的重点就是把产业化,绿色建筑,以及超低能耗结合起来,整个目标达到绿建的指标,我们现在在一直到福建,从北往南不同的气候带都有不同的示范项目,出不同的标准和规范,这个是未来住宅发展的方式,也是高品质的代名词,有三个核心。一个是保温,加厚,还有一个门窗特别好。人在这里面生活常的舒适,有点像窑洞一样,或者像穿一个潜水服一样,特别的舒服。这个是全国各地的示范项目,今年也看了的一个城市,他们过去像我们一样雾霾非常研究,现在经过二三十的治理现在已经达到了蓝天白云,我们也希望我们能够做到,让我们农民工露出更美丽的笑脸,我们也会支持大家做这样一些项目。谢谢大家。

  主持人:感谢文主任的精彩,让我们深刻理解了精装与住宅产业化发展的道,大家都知道我们今天是在远大城开会,昨天大家也考察了远大城,相比也留下了非常深刻的印象。在行业中,远大科技一直是以创新著称的企业,下面我们有请远大科技集团副总裁、远大空品科技有限公司总经理胡杰为我们分享好空气、高品质。

  胡杰:大家上午好。首先谨代表远大科技集团欢迎参加本次论坛的各位领导,各位嘉宾。我相信昨天晚上绝大部分人都住在那个宾馆,应该是感受了我们室内空气的一个状况,我相信大家昨天睡眠质量应该很高,这两天长沙都雾霾比较严重,160、170微克的样子,当然更高,200多,这种下如果可以享受高品质的空气我觉得也是一个蛮奢侈的事情。为什么这么说?因为空气很难去评判它,也是我们最容易忽视的一个问题。我们通常讲对人影响最多的是空气,食物和水,食物和水可以看到,看到水不干净不会喝,食物不干净不会喝,但是空气无法避免,因为人毕竟要呼吸。食物大概是20天左右,你不吃东西可以20天,不喝水大概能够7天,如果没有空气的线分钟。这个空气也是我们人每天遇到,如果按定量来说,食物每天吃多少?两公斤撑死了,水也是几升水,空气每天呼吸多少?18公斤空气。如果空气问题没有解决好,事实上对于人的最大的,事实上也是最容易忽视的。今天我就聚焦了精装产业国际发展论坛,就一点,我们深入的讨论一下,我只谈新技术。

  谈空气我们首先看一个图片,这个就是前不久的跑马拉松,据说三万人在一片雾霾当中跑完的,很多人都说是几千个吸尘器,事实上这种状况是很糟糕的,确实三万人参加这样的活动,我觉得是应该取消的。那么很多人戴着防毒面罩在跑,这个是在举行的一个足球赛,据说当时梅西是要罢赛的,这个升旗仪式,学生都在教室里面。

  研究空气这个图用得最多,这是2008年的数据,蓝色是代表空气比较干净,红色是代表空气有污染,颜色越深的代表污染最严重,大家看到主要集中在亚洲和非洲的北部,非洲北部是沙漠地区跟气侯条件有关,亚洲实实在在的就是空气污染,亚洲最严重的就是在我们中国,特别是华东地区,,,济南这一片。但是2008年的数据,当时最大的数据是85微克,已经到头了,这是2008年的数据,今天长沙室外是100多微克,200多,是300多,当然这个是年平均啊,不是峰值。所以这个图跟现在的空气污染状况结合来看,比过去的6年,事实上在中国空气污染又加重了,已经加重了。现在说80微克应该是好天气了,当时是很差的天气,去年长沙的年平均是79左右,在中国中间水平。过去六年,现在说几十微克都是不错的。这就说明一个什么问题?我们中国的空气污染在加重,原因在哪里?就是能源消耗。经济增长要发展,就带来能源消耗。我们初步判断在中间估计有一半来自于电厂,事实上根源最多的就是来自于煤电。中国几十年内很难改变这种煤电的格局,煤电作为中国最主要的发电能源。从角度,个人角度治理空气还有很长的要走,今天我们不谈室外的,这个是下大力气要整治的,我们今天谈室内的解决办法。

  这是10月份的一个数据,我们在远大有一个全球联网的一个系统,当天是10月16号,的PM2.5多少,316微克,红色的应该都在100万,316微克对应的是210万个颗粒物,是200多万个。那么同一时间在国外的空气质量是什么水平?东京39000个。所以由此可见中国的空气污染多么严重。室内的空气污染事实上我们有很多误区,就是比如说有人觉得室外的空气不好呆在室内不出去,但是前提是要室内的空气处理得很好,因为室内除开PM2.5以外,还有装修带来的甲醛或者说因为你的烹饪,或者是炒菜带来的污染。其实室内的污染要高于室外的,如果没有经过专业设备处理,其实我是不人呆在室内的。还有一个误区,很多人认为戴口罩可以解决这个问题,专业的还行,但是普通的只能解决大氧层,不能解决这种微的颗粒物。像现在远大城和长沙市区基本上是一样的,很多人说在郊区会不会好一点,可能氧气好一点,但是空气污染物一样的。现在我们楼盘的状况,特别是近两年,我们接待了来自全国各地的开发商,很多人寻求解决楼宇品种的方向,有人说这个楼宇看得见的可能是装修材料,可能是小区的绿色,小区的配套,但是往往忽视了很多东西,比如说粉尘的污染,就是PM2.5,比如说甲醛的污染,比如说细菌的污染,比如说缺氧的污染,缺氧就更少提了。刚才提到的二氧化碳的浓度,如果浓度过高就是氧气少了,包括照明和能耗,这个都是现在楼盘考虑得比较少,或者是有欠缺的地方,往往注重表面要漂亮一点,高档一点,事实上内在品质才是最重要的。我个人认为,高品质的楼盘除开区位优势,除开规划,质量的,配套的实施以外,其实更重要的就是空气品质怎么样?如果说没有空气品质作为保障,其他东西做得最好,其实你的楼盘品质是不够的。包括人体的舒适度,包括我们氧气是否充足?包括空气的洁净度以及低能耗,这就是我们提的空气品质的问题。那么作为远大集团我相信我们从技术上,因为今天讨论新技术的问题,更重要的是讨论大家如何在用可负担的成本来解决空气质量的问题,如果做到了像医院的手术室那样,做到ICU病房一样花很大的代价,我想是可能的,但是不能普及。我们希望用低成本能够实现这个目标。那么楼盘的亮点,第一个是要解决没有天花顶的问题,第二个要解决噪音的问题。当然空气干净了,呼吸道也畅通了。如果你要付出不高的成本代价,又要低能耗,这样的方式就能普及。作为远大集团其实有两种产品也可以实现对室内做处理。我们公司有两类产品,一类是净化机,一类是新风机,但是实际上净化机没有解决根本问题,只能实现空气内循环做处理,带来一个最大的问题,因为人在室内是要消耗氧气,氧气不足怎么办?要开窗或者开门,这样空气质量就差了,这样不断的形成这种循环。事实上室内的空气永远没有办法处理到最好。最根本的处理办法是用外循环的方式,从室外引进清新空气,通过过滤到房间,然后再把房间的空气抽到外面,这样才能保持干净的空气同时又充足的氧气。我对产品不做过多的介绍,我只是讲两点。

  第一个远大的新风机,为什么说,当然过滤效率可以达到99.9%以上,他为什么能够普及?最重要的是第二点,热回收效率高,这就实现了刚才张会长讲的,你在享受舒适度的同时用低能耗,这样你就用得起了。远大的独特技术在于我们用了一个静电除尘的技术,静电除尘能够把室外的PM2.5处理到98%以上,剩下的给高效负担不重了,我们在运行或者的时候几乎没有什么成本,就是用点水清洗。像地区,我估计两到三个月就要换一次高效,但是用这个静电除尘器可能两年换一次。如果没有这个,你效率最好也没有意义,因为要经常更换。实际上我们的新风机从小到大都有,实现了从家庭到公用建筑,能够满足所有建筑的需求。这是用了我们新风机的感受,在远大城住了三天,可能呼吸道疾病可以改善,容易感冒的在这个下可能不会常感冒。长期使用的话,减少了对癌症的几率,因为这个PM2.5含有很多的重金属,长期接触会让我们得癌症。

  这个是热回收的,平均可以到80%的热回收效率,在北方可以实现更高的效率,东北可以达到90%以上。事实上我们的楼盘作为住宅类很少考虑把新风机作为标配,公共建筑在中国有标准,但是住宅建筑没有标准。但是欧美新风机已经达到90%,在国外已经形成标准了。而你对新风的投资其实是最低的,大家可以看一个数字,整个新风系统可能占到你装修成本的3%,能够实现一个空气很好的管理,其他的包括建筑成本,包括室内装修,包括你的家电,家居,包括中央空调等等,最低的是新风系统,但是你的楼盘品质提升是最高的。这里大概列了一下成本,从投资来说,你的楼盘越大或者选择的单台设备越大是越经济的,每立方米的新风量,加起来也不到5到6块钱一年。这是一些我用到的案例,包括成都的,包括华远的金外滩,包括这个小区,五号万达广场,包括贵阳的轻轨等等。这是联合国的规划署,这些都用,都大量的使用了新风系统。如果说图方便也可以做净化机的选择,但是空气品质还是没有根本解决问题,因为唯一的好处是不用安装,新风系统需要通过安装实现,所以为什么要在装修环节考虑呢?因为要布管道,布主机。这个就是前不久在APEC的现场,也用了我们的新风机,这是长沙的地铁二号线也全部采用了净化机的处理。很多对空气有意识的,对健康管理有要求的人也在使用我们的产品。我们希望用好空气来提升我们楼盘的品质,事实上现在很多楼盘,在寻求更多的价值,寻找更多的这种价值的选择。如果说你只是普通的楼盘,可能跟别人拼的就是价格问题,如果有更高的品质,像区位优势也好,如果再加上有这个空气的品质保障,那么肯定会卖得更好,精装修会把品质提升到更佳。希望通过新产品,新技术开创建筑的新,希望大家在远大城三天的会议可以享受好的食物,享受干净的空气,能够享受洁净的饮用水,希望本次论坛成功,也祝各位代表身体健康,谢谢大家。

  主持人:感谢胡总的发言,昨天是我是重感冒的来的,之前非常担心今天的主持,但是现在发现还好,原来发现是因为住在了远大城,谢谢胡总。刚才在文主任的主题当中也提到了长沙人杰地灵的地方聚集了产业化很多领军式的企业,接下来带来主题分享的是其中的一位。有请远大住工副总裁谭新明带来《住宅产业化实践与精装采购管理》

  谭新明:各位领导,各位来宾大家上午好。我是来自远大住工的谭新明,今天很高兴跟大家一起来探讨一下中国住宅产业化。在刚刚我们的文主任已经对我们住宅产业的发展做了一个比较全民的介绍,我听了也是蛮高兴的。现在层面已经把住宅产业化已经推到一定的高度,同时各个开发商,传统建筑业也对住宅产业化投入了很多,在大家的努力下,住宅产业化来迎来新。今天讲两个内容,第一个向大家介绍一下远大住工的实践,第二个就是精装管理。

  远大住工在住宅产业化的上已经走了18年,从1996年开始,远大公司与日本铃木公司合资,我们在1996年就开始探索,1997年正式产品下线年我们引进日本的钢结构体系,建成了中国第一代钢结构集成住宅的实验楼。2006年的时候在中国开动了一个行业类别,住宅工业,在国家工商总局特别的情况下成立的一个住宅工业类别,也是第一家住宅工业的公司,同时获得了建设部颁发的住宅产业的称号。到了2013年的时候,我们推出的第六代集成技术,开创了中国建筑及房地产开发全新模式。

  远大住工从设计,制造到施工,当然还有地产开发,全产业链贯彻工业化,提出一个整体解决方案,大家提到的产业化,主要讲得多的是主体部分,但是我们这个企业不一样,是一家综合性的,从设计,制造,施工全产业链的概念,提出整体解决方案,了中国建筑工业的。现在整个企业,远大住工是分为四个部分,我们有一个研究院,又分为三个部分,一个是传统的建筑设计院,还有一个是工艺院,实际上就是把传统的建筑到施工,生产的这个环节。这是我们的一个关键,第三个是我们数字化的实验室,这是第一大部分,设计和技术部分。

  第二个是产品部分,我们有11家PC制造工厂,另外一个就是部品生产制造,第三个就是重装,中国产业化时间不长,很多东西都是我们自己自主研发,自己生产制造的,对于我们整个制造体系提供装备。第四个就是我们的施工,施工我们有自己的工程公司,也就是为我们的产品服务,现在也是一级企业,当然我们还提到我们有自己做开发,我们每年只做几十万平米的开发量,主要是针对自己的产品做推广。

  先讲讲技术,我们是18年研究,历经了六代技术,拥有现在业界领先的建筑工业化水平,1999年引进日本的钢结构技术,然后2006年推出了自己的第三代,2008年,到了2013年的时候已经是第六代。这个在中国是一个新事物,但是在国外是很常见的。但是中国的产业化跟世界的不一样,特别是欧美,欧洲一般是以低密度,矮的建筑为主,而且欧洲是一个腹地,没有地震。但是中国不一样,中国的产业化可能比全球都难做,中国一个是南北跨度很大,冬天零下40多度,海南岛30多度。第二个资源比较少,同时中国也是一个高地震的国家,在中国做产业化比欧洲更难,所以我们的技术,我们也可以小吹一下我们的技术在全球都是领先的,既要解决高度,还有抗震,还有成本,我们到了今天也是找到了一个平衡,各个技术方面都找到了一个平衡。我们的技术简单的来讲,是采用水平叠合,竖向现浇,非结构部分预制装配。很多人说做产业化是不是有安全问题,这个大家可以放心,现在的结构体系在安全结构方面跟传统的现浇体系是同样的,也是高规的,在安全方面是完全有保障,而且整个审批过程,包括报建都是按照现有的来做,只是我们在手段方面做了一些,采用工业化的方式来实现。现在我们整个设计就是用BIM技术实现整体的设计。第二个就是我们的制造,目前在全国有12家世界级工厂,年产值达到100万平米,每个工厂都有完备的物流供应体系,辐射半径也能够做到200公里没有问题,我们预计到2015年末的时候产能可以达到500万平米,在全国。同时我们也进入到巴西和南美。

  这个是工厂的实景照片,明天也可以参观我们的工厂。这个是苏里南工厂,国外的,这个是实景照片,工厂里面是一尘不染,明天大家可以实景看到。这个图片是PC生产过程当中一个钢筋的生产过程,这个图片是混凝土的部料和震动的过程。这个是立体养护窑,这个图片是我们生产过程中的一个起吊脱模的问题,这个就是产品生产出来就是进入到入库,这个图片把产品从工厂发运到工地的装车过程,装运过程。我们通过工厂化,在工厂制造房子能够确保建筑的质量和要求。

  下面我谈谈我们的施工,我们的施工是采用装备的方式,改变了过去传统建筑业的落后方式,实现了一个大变革,通过绿色施工实现了成本的可控。我们在实际施工过程当中的照片,可以看到非常的整洁,也没有脚手架,这个是跟传统工地的对比。

  第四个方面再谈谈工业化的装修,装修我们做的都是成品房,精装修房,装修在产业化里面,主要做部品化装修,我们有自己的整体浴室,整体厨房,套装门等,我们有一个完整的部品。

  时间关系,简单过一下,12个,8个省份在做,我们做了到目前为止,长沙,,天津,上海,杭州,合肥,湖南本土做了几十个项目,开工在建的也有30几个项目,开发商里面有万科,金地等几个大开发合作。这个项目是我们的一个省委楼,这个是三个月完成的,一次成型。这是在岳麓山做的一些小别墅。

  那么我们18年来,远大住工通过18年的努力目前已经完成了500万平米以上的住宅产业化的实践,那么来说接下来的几年可能会更多。下面再简单的介绍一下采购管理。远大住工的精装,实际上我们是开发商,也是建造商,还是制造商。我们专门成立了供应链公司,由总部来集中做一个招标采购的合同,我们是高度集成的模式。下面还有很多合作伙伴和供应商,我们也是从几个方面来讲,一个是住宅品牌,选行业里面前几位品牌,当然合作态度也要非常好,愿意和我们公司进行长期合作,同时我们也是崇尚阳光交易,交易成本最低的。

  时间关系讲到这里,希望在座的同行和供应商能够到远大住工进行参观和指导,也希望我们有很好的合作机会,最后预祝大会成功。谢谢。

  下面继续我们的论坛,除了生产方式的转变以外,大家也知道,互联网发展日新月异,已经深刻地影响了我们的生活,电商的出现,对于营销而言,就是性乐观,那么电商的出现对于精装采购产生了哪些最直接的影响?有请绿城电商总裁钱晟磊带来《精装采购的信息化管理与电商趋势》

  钱晟磊:各位行业同仁大家上午好。刚才听了几位嘉宾的,有嘉宾从产业的宏观面来解释整个产业链的发展,也有嘉宾从自己的行业领域解释自己的理解。我们公司是从电子商务来做供应链管理的企业,我希望我能够从我们自己从事的行业,包括我们从我们的角度对大行业如何理解做一个小的分享。

  从四个方面介绍,一个我们自己公司的介绍,第二个就是我们能给行业带来什么核心价值?包括如何做到我们想要的内容,整个支撑体系,最后就是我们目前对外整个服务体系的一个状况。

  这一张图实际上是展示了我们对整个行业的理解,刚才嘉宾也从宏观发展确实,建筑行业发展趋势做了理解。我们除了从产业化,工业化,包括我们看到对整个建筑的智能化的发展,包括对节能绿色建筑的提升。重点我是讲一下,我们从我们的角度看到电子商务,从互联网的角度给这个行业带来什么价值?第一个互联网给整个交易更加快捷和方便。电子商务今年的光棍节给大家带来非常大的震撼,从一个B2C的角度来看,我相信电子商务接下来对整个工程行业,B2B行业带来更大的冲击。第二个通过互联网技术能够增强在整个产业链当中,各个环节的互动性。从互动性实际上给我们厂商或者我们整合的企业能够得到更多客户的一些信息,供应链的信息,厂商的信息,从而帮助企业在各个创新的领域,包括产品升级领域提供更多的帮助。那么最后一块是我们对精装业未来趋势的发展,刚才很多的嘉宾也有提到,包括产品化,集约化发展,包括产品的前置跟产业的结合,第三个从互联网角度实现真正的个性化,所谓大众定制化的生产,从这几块对未来发展的看法。

  那么从行业的角度看,再到企业本身,这是我们企业整体上的介绍。实际上我们的模式说起来非常简单,我们前端就是所谓顾问式的服务平台,从产业式的角度,给顾客从建材到设备机械方面能够提供一系列的解决方案,第二个所有的解决方案是由不同的系统,不同的部品部件组成的,不同的部品部件供应链有很大的差异性,通过我们的平台如何做好一个整体供应链的管理。在座很多嘉宾也是我们的一些合作伙伴。第三个希望在整个供应链体系里面通过互联网金融的方式,给整个产业链带来更多的活力。这里我还想重点强调一点,就是说可能在座的各位对我们的了解可能更多的,绿城电商以前是以自营体系为主的体系,通过以前绿城需求再打开中小客户的需求,做整个供应链的管理工作。实际上在明年的最新的战略里面,我们会成为一个更加的平台,我们希望在整个建筑产业链当中的不同的玩家,包括部品部件的厂商,包括施工和设计企业等等能够加入到我们一个更大的平台,能够给这个产业链提供更多的服务。

  希望在这个环节服务上希望跟在座的各位有更多的沟通和学习的机会。这是公司整个细节的商业模型,大家可以看到我们的目标市场,也是我们的客户,住宅地产,商业地产,公建项目,我们商业项目包含更多的商业空间,比如说有KTV的连锁,餐饮连锁,酒店连锁等等,那么我们通过我们的解决方案给不同的客户提供一些特殊类型的服务,真正的核心实际上是在我们下部分和我们的右侧。下部分是我们真正对整个建材行业供应链一些管理,从我们的角度我们会把我们不同的部品的供应链分成五个不同的方向,可能有一部分是用资源做导向,比如说天然食材,有一些通过设计做导向,有些通过生产工艺做导向,也有通过我们,可能像远大的刚才介绍的我们的一些新风和设备系统,在施工这块有非常大的占比,所以有施工和加工导向的。右侧是两个大的,互联网当中的O2O,我一会会着重介绍。另外一个就是线验馆的平台,我们在杭州有35000平米,有几百个解决方案,不同的供应商也有一个展示的空间。

  那么这一块实际上是我们体现了真正现在在做的,针对不同的客户,不同的物业空间提供的整体化的解决方案。建筑类型针对写字楼,商场等等,针对空间我们会针对卫生间,厨房等等,另外还有针对功能方面,根据客户对建筑类型的需求,在建材和设备机械方面可以提供不同的解决方案。在这一块,实际上我们从客户的角度,从供应商的角度来看我们通过我们的供应链的整合,能够给双方带来怎么样的一些优势,能够如何提升我们供应链。实际上供应链,大家对我们的理解可能比较简单,相当于绿城是一个非常大的房地产企业,通过集中采购有更多好的产品,实际上量大是一个重要的因素,但是在供应链整合里面更多的是对不同产品的理解,会把不同的产品做不同的标准化,通过我们刚才讲的,对产品的理解,从供应链不同的五个角度来整合我的供应链,可能对厂家带来的效果也常显而易见的,他们可以合理的进行排展,通过我们给他们带来目标客户的理解,可以更好的开发产品。对于客户来说,对于很多产品不了解,在施工环节带来一些成本的节约和质量的控制。

  这是一个案例,以我们家居智能的解决方案,包括暖风系统,照明系统,智能化的集成系统,可以集成智能化的卫浴,包括我们对供应链的管理,图比较小在右边,从配套设计,辅材加工等等可以提供一站式的解决方案。这边再讲一下通过我们这样的方式能够给我们上下游企业通过这样一个整合平台能够带来的价值。

  实际上从我们客户来讲非常简单,通过优秀的平台,包括他可以找到更好的解决方案,可以更好的对比价格,可以更方便的找到工程的实质商和提供商,可以做到品质保障,甚至对于整个工程管理的体系能够做更好的管控和服务。那么从我们供应商的角度,通过这样一个平台,精装修产业联盟也在做这样一个平台,希望跟我们这个自身自营的平台有一个更好的合作。供应商来说可以做一个很好的推广,很多他们都是一个单一的产品,实际上放在住宅产品里面,更多的需要跟其他的部品和产品做相应的结合和配合,也需要一个平台做相应的整合工作。第二个帮助部品提供商做一些渠道的拓展,另外我们称之为规范竞争。实际上在整个建材和建筑行业里面,相对而言透明度比较低,在不正当的竞争环节相对比较多,包括市场上着大量的假冒伪劣产品,也希望第三方做一些更好的净化。

  在服务管控里面,实际上我们通过我们的平台,当然我们也有我们很多的合作伙伴,从我们的项目管控阶段如何做规划采购,成本规划,部品相应配置?再提供相应的像虚拟现实的一些等等软件,帮助客户实现一些可视化的管理,使我们提供一站式整体的服务。现在我们也就近200个产品的厂商能够跟我们提供一个非常好的合作关系,2015年我们整个式平台打开以后,可能我们会有更多的合作伙伴可以给我们提供更多的服务和帮助。这块通过我们的渠道拓展,能够给部品供应商也好可以提供更多的合作机会。

  这里我可以针对会讲一下我们的支撑体系,实际上在支撑体系里面,很多在建筑行业也好,房地产开发行业也好,整体上信息化能力,互联网应用相对来说比较弱,首先运用了一个电子商务的概念,运用了一个互联网平台,让全产业链过程,供应链过程,或者上工程上跟部品结合的过程,在互联网上做到全可视化。大家在B2C的购物当中实际上非常便利的感受到了我们整个供应链能够在日常生活中带来的便利。也希望互联网技术能够在工程领域做到更多的便利性。

  接下来会跟一些我们合作比较紧密的供应商,从原材料生产到研发等等可以给客户带来更多的一些帮助。这里实际上就是我们的一个体验馆,是第一代的体验馆,从今年12月份开始进行了第二代体验馆的,未来三年内也会在全国有不同的布馆的计划。实际上要做到这些,人的因素常重要的,人的一个整知识体系,我们有这样的知识库才能培训更多的员工成正意义上的解决专家和顾问。这方面我们很多参照了国际上一流的管理公司和方法,我们会学习很多方式,成为在建材领域真正的专家。另外也成立了自己产品研发团队,从系统解决方案,另外从系统解决方案的角度跟更多的行业专家和供应商之间的专家如何更好的配合,从解决方案上,产品方案上如何给这个市场和行业做服务。

  另外一个支撑体系,也是我们非常重要的一块,就是我们的金融产品,那么在我们互联网金融,特别是在2015年会做更多的尝试,今年我们在我们的供应链,更多的服务实际上是给到我们的客户,给到所谓的项目公司,给到更多的金融服务,通过委托贷款的形式,通过保理的方式,可以给到客户在其他方面提供更多的支持。2015年开始,我们更多从供应链角度,更多和我们供应商的合作,包括供应商采购原材料,包括供应商下游的经销商的合作,可以提供更多,更丰富的金融产品,可以跟厂商绑定,可以让这个行业做得更加的繁荣,这边是简单的一个金融行业的示意图。刚才远大也在讲整个住宅的产业化,实际上我们也是帮助住宅产业化,帮助我们所有的成品住宅非常重要的环节。我们提供整体解决方案,从产品运用这个角度来体现所有的解决方案,大家刚才看到我们动画,我们可以通过我们对解决方案的理解,包括天地墙系统,再通过整个家居智能的整合合并在一起,通过平台整合更多的供应商来实现我们这样的一个达到的目标,给我们客户提供更加有利的帮助。

  最后实际上四个词,也是我们公司一贯的旨,共创,共赢,共建,共享。希望我们更加的平台,能够给整个产业链,上下游客户带来更多的帮助,也希望通过我们的努力,对整个产业链,生态系统健康发展提供我们自己应有的力量。

  主持人:感谢钱总,今天我们也请来了日本的两位专家,在住宅产业当中有CSI的体系,其中就借鉴了日本SI的工法,这个对我们有一个推动,那么它的关键点以及实现模式是什么样,今天希望用比较短的时间,有请我们来自日本的专家梅园秀平。

  梅园秀平:大家好,我是海丽设计的梅园秀平。在的内容之前我想先介绍一下我所属的这个集团公司。

  我们叫LIXIL Global集团,在全球有75000人的员工数量,今年为止的销售额统计大概在2兆日元的统计。集团内包括了所有跟室内精装相关的建材,这里显示的只是一部分集团内的子品牌公司,一共应该是包括今年纳入到集团内的高邑(音)在内大概会有20个公司。接下来我想跟大家分享一下日本的SI工法跟在中国SI工法的实践。首先跟大家介绍一下什么叫SI住宅?它的概念是什么?之后是SI工法去年在中国做的一个试点的情况。第三个就是注重在实践上,设计的一些过程当中的要点,以及在现场施工,管理方面的重点。第五个是在中国这个施工方面的一些过程跟日本的设计施工方面的一个对比的内容。最后就是一个总结。

  在座的各位对SI也有了解,所谓的SI住宅体系指将建筑体和建筑内部装饰分离的技术。更加注重的是土建,建筑本身的衬砌耐用性,以及适应不同需求阶段的调整,可变。像之前的这个住宅建筑的话,更多会把一些工艺的立管放到室内的空间内,公用部分跟室内的专有部分都有涵盖到公用的立管在里面。这样一来的话,可能给后期的带来非常大的困扰,SI的价值就在于把这两块分开,可以易于。也就是即便是室内的话,室内的这些设备,有了老化的现象要更换,也不会影响到建筑体本身的一个质量。他包括了四个大的,一个是建筑工艺化,还有一个是长寿化,接下来是节能环保化,最后一个是品质优良化。接下来介绍我们在中部做一个实践的项目,是绿地开会,属于中国房地产协会和日中建筑产业协会在建筑领域深入交流做的一个示范项目,这个项目我们都有参与在内。

  接下来大家看到的是样板间阶段在前期的规划和现场实际的操作当中遇到的一些问题,怎么样在过程的管理当中进行一个逐一的解决的表。首先是需要在设计阶段将室内要用的模块化的工业产品在设计阶段就要用到范围内,右手边是SI住宅体系专用到的一些住宅配件。里面的所有材料基本上在中国市场都可以找到,接下来会说明一下SI专用的这些部采会用什么?首先说一下的是中国的建筑体在外观,一个外立面的形状看上去会比较复杂一些。所以我们会在建筑体的外立面设计阶段会保持美观度会把一些不必要的外立面的面积减少到最少。第二个图就是现在我们的建筑体内减力墙非常多,设计的时候会在设计初期阶段就会考虑这个减力墙的强度,会减少到最少,最后成型以后是右手边的这样一个平面。大家看就知道了,在住宅区域内是看不到有隔断,减力墙在中间的。目的就是在住宅中期或者后期的时候,随着家庭的需求改变住宅的分布,改变内部结构的一个布局。接下来就是刚刚所说到的SI工法体系所有需要的部件,我们现在看到的这些钉子在找平,为了做室内精装修的时候不会对建筑体本身因为后期装修上带来的二次。

  下面这个就是抬高地板,需要抬高地面用的龙骨,非常易于调节,而且可以把一些需要用的调水的用的管线排进去。接下来就是SI工法里面用到的整体卫浴。整体卫浴他的最大好处就是大家都有一定的了解,就是可以缩短现场工期的一个时间,而且更易于管理。下面这个材料是一个墙角处理的材料,目的就是能够让直角看起来更美观,更易于施工,而且不会产生工人的技术差。这个是分水器跟布管用的器件,就是把水管线像现在这样一样的接管更改成统一,然后分不同的管线进行取水的方式,更易于后期的,并且避免了接管之间的水。可以通过最先进的技术和工业化的部品,提高品质,缩短工期。SI的工法能够给后期的生活带来便捷性。接下来就是SI住宅工法在设计阶段需要注意的设计要点。最大的要点分成四大类,首先第一点就是在建筑设计,立桩阶段,设备设计的阶段就要考虑到节约化,集成化。

  再就是建筑体本身的设计,设计图纸,设计相关的东西必须进行标准化管理。再就是设计人员本身对于工业化产品的运用的一个能力,从生产面也好,成本面也好我们都是比较推荐用工业化的产品。这个会比较细一点,在设计的一些关键点,第一点就是建筑体本身必须是高耐久性,高频性的特点。第六点公用管的也常关键的,第七点因为SI工法设计就是根本性上把建筑体跟室内的整个设备完全分离开,所以在设备阶段,每个阶段要考虑得比较清楚一些。这个是SI住宅内装及设备部分的设计要点,对设备上的关键多比较多。比如说一些排水的径,天花的高度,用水的,这些都必须在前期的建筑体设计阶段需要考虑到。

  第四点也是我们现在最最去关注到的一个,也常重视的一个点,怎么样进行现场施工的管理。我们的SI工法的设计是否在现场得到一个完全的实施,关键是在于说,从设计的角度去确认,去管理。并且也需要有非常明确标准,对于各个环节的检查体系。重要的分成四大课题。

  一个是大的一个工期进度的管理,第二个是关键部位的施工管理,第三个是各个施工品质的检查表,第四个各个环节工艺上的施工培训。对于每个环节像右手边都有一个专门的对应方案和对策。这个是我们现在正在执行的,也是运用得比较好的一个检查体系。一共分成四大阶段来进行检查的检查体。

  首先是对于各个工序都有一张像左手边这样的工艺图,施工工艺是否达标会有右边的这个图,这个照片是在施工培训阶段给到工人看的一个标准施工作业照片。接下来就是关键部位的一些施工管理,会通过照片这样的形式进行管理。最关键的就是表面这个施工做完以后看不到对底部的施工内容,必须是每道工序结束以后拍照进行统一管理。这是中间过程的检查表每个部位也是要有照片进行管理,这个表是最终的业主方进行验收时候的验收检查表。这个是一张总的工程管理表,里面包括各个材料的管理,以及各个户型的管理,各个工序的管理。这个流程从工人进场到整个施工完毕可以交房为止的所有工序的一个总流程图。里面已经就是限定了每道工序的顺序,是为了防止说重复去反复维修,做的同样一个工序,更加提高了他的品质。

  大家先看一下日式设计的图,大的东西基本上一样,最大的区别就在于厂家部品的这些基础的信息,从什么时候,什么阶段导入到整个方案里头这个不太一样。日本的话在初期的方案设计阶段已经将后期需要用到的设备材料用到方案当中去,在后期包括所有的要用的东西。所以等到后期要进行正式的图纸确认的时候,基本上安装节点各方面的细节都已经磨合好了。

  然后在施工阶段的话日本通过总包商出一个总体的综合图纸进行后期的管理。所以最大的区别在于日式的方法从头到尾主导方在供应,他有一个调整和管理的作用,但是在中比较缺失。然后在室内精装的区别也跟大家分享一下。首先日本的话,基本上是同层排水,卫浴也是整体的,墙体都是用轻钢龙骨做的,从前期的阶段就要考虑到后期需要改变,可能需要整改的想法在内。地暖也是采用干式的工法。所以区别就是日本是同层排水,中国还会管道会在下一层。

  同层排水的优点,第一个就是生活当中排水的噪音不会给到下一层,第二个维修的时候不会影响下一层的生活。下面两个图片用的就是单条的管道,单条管道的优点施工上常方便的。而且后期的以及减少漏水都是他的优点,随着精装住宅需求的增加,对于这种要求跟意识,考虑到未来住宅持久性的使用,更加需要在设计里面考虑到结构体系,内装体系,设备体系在内,需要我们有模块化的产品,工业化产品进行一个辅助。SI住宅体系最大的好处就是建筑的工业化,为后期发展会带来非常大的优异性。

  主持人:感谢梅园秀平先生,这也是我在提到的SI介绍当中相对比较全面的。接下来还有一位来自日本的朋友,给我们介绍日本新品的发展,我们有请榊原 正先生。

  榊原 正:大家好,我叫榊原 正。非常感谢今天有机会跟大家分享日本商品的研发技术,以及最新研发商品的介绍。在正式进入到主题之前想先介绍一下自己。我本人是1981年进入到这个公司,也就是现在的这个集团,从事建筑,门窗,户外建筑等开发工作,到现在已经30多年了。1995年的时候在日本首次推出了住宅用的合金门窗,后来在1999年推出了铝合金的树脂。另外LIXIL在全球也有不同的合作伙伴,跟LG也是担任了研发部的部长,将日本铝合金上的创新技术带入到研发。大家也都知道三星跟LG常大的竞争对手,左手边的建筑是三星的研发中心,他用的产品就是当时跟LG共同开发的产品。跟大家分享的基本上凝聚在这四大点上,首先第一点是日本商品开发流程以及设计的品质的管理。

  我们这个开发流程是标准化需要执行的一个流程,分成五大阶段,也可以叫五大。一,阶段一需不需要开发这样的产品,最初的方案定制的阶段。在这个阶段里面基本上就已经有了需要开发产品的种类,大概开发的一个成本,以及销售会有多少的预计等等内容都已经在内。在结合以上客观的这些因素前提以下,然后正式建立一个开发的方案。在这个阶段不光是商品开发人员,更加要结合市场销售人员,生产人员等等在内共同考虑这个方案。第二个阶段就是可实现性的评估阶段,前面大家所讨论出来的开发方案是不是可以实现?是不是可以实施下去的阶段。在这个阶段的话,结合前面的设计,研发的大的规划,然后各个有关部门黑制定具体开发目标和具体开发流程。

  第三个阶段正式进入到开发阶段,这个时候可能有一些开发的作品,样品做出来,需要做后期排量生产的模拟,以及要考虑到投资各方面的成本。第四阶段就是具体的工厂设备的前期准备,为后期排量生产的一些其他的准备,材料的准备,各方面的准备,完全是为了后期生产推向市场做的工作。第五阶段就是在产品出市场以后,开始销售之后的三个月,对效果评估是否达到了最初设定的目标。一方面是确认在质量上是不是有一些隐患或者说需要去改良的地方,另外就是在销售他的一个销售的反馈是什么样的情况,接下来会将这些信息投入到下一个研发当中。具体的话,每一个阶段会有大概的操作,会介绍一下。这里面是阶段一跟阶段二的过程,我主要说一下。阶段二刚刚也说了,具体是三大块执行,需要强调一点的是每一个阶段他的详细工作会有制定每个工作的目标,并且每个工作必须也是这个部门相关人员的审批,每个阶段审批结束之后才能进入到下一个阶段。类似于这样的审批流程。这个阶段最终的审核人是右下角的CEO,这个是参考是前面每一个单个别的单部门的审批,从组织架构,从研发步骤的管理上确保最后出来的品质。最后这一张是要分享一下,开发部门是怎么样在设计阶段去这个产品最后能出来,所要求的质量。

  主要就是把每个产品,每个部位分成很细的表,并且对每个部位有一个最初品质部位的值,确保是否能达到这个目标值。在LIXIL的话,每个产品的研发都是标准式。这个表是推拉门窗的表,上方看不太清楚,也是一个需要确认的内容。这张表的体系不光是一个目标,品质值的设计,是在研发阶段对研发人员的设计,自己的检查表,如果哪一个地方达不到目标值就会转达。

  接下来是门窗的水密性。这个内容大家看应该能够了解,在门窗研发阶段最关键需要注重的几大性能。当然刚刚也说了,每个细节其实还不止这么多,有几百条需要确认的信息。不过门窗的话大家可能也都知道,除了说门窗本身的性能需要在设计阶段之外,后期的加工以及后期的安装对质量也是有很大的影响。今天只是挑其中的一项,水密性能跟大家分享。这张图片是日本的土建筑,如果这个窗的水密性不能达到很好的效果,最终会达到什么结果?最终会腐蚀到建筑体本身,所以水密性常重要的内容。在门窗结构上的一个水密性能的设计有两种方式。左手边的是止水设计,右手边是是等压设计。左手边这个结构是水进入到窗体内在一定的自重下会自动排到室外的结构。这样的一个结构设计如果想调整窗的水密性能只有一个办法,就是把水密性这边抬高,越做越往外排的设计。

  在日本的话这样一个结构基本上被运用到了比较中低层的住宅。右手边这个是等压,就是将室外的压力跟室内的压力是同等的,防止雨水通过压力被吸进室内侧。这样的结构更适应于高层,对水密性能高的住宅。这个设计要注意的就是右手边的绿点,水压不能通过这个绿点,因为是等压,会有吸气孔,水不能进入到到吸气孔里面。LIXIL在中国销售的门窗都是用的等压结构的门窗。要做到让这个窗水密性能好,从窗的结构上就要考虑,水渗到室内是什么原因,就是这几个因素,一个是水的重力,还有一个是张力,毛细管的现象,还有能源运动的压力,以及最后是一个压力差的原理。当然我们会在设计阶段就将这些因素考虑进去。大家能看到的这个图片,是我们在日本自己的一个国家级实验室里面的实验照片,当然在重要我们是按照GB标准进行研发,这是在中国上海一个工厂的照片。

  为了门窗的工业化,以及出来质量的标准化,基本上我们采用的设备加工,不通过人为的因素进行加工,并且为了我们窗出厂的质量,基本上出厂的时候结束了前面的加工工序,是一个半成品的模式。这样半产品的产品出来以后最大的好处就是一把螺丝刀就可以把这个窗组起来。刚才也说到除了门窗本身的性能以外,安装施工的方法工艺也是对质量有影响,接下来跟大家说一下怎么样进行防水?

  左手边这个图看到窗体的外框跟防水胶,土建的联系,这种防水的方法在初期没有问题,但是因为墙壁跟铝合金材质的不同,热膨胀的系数也不一样,有一个时间的经过以后,胶水可能会在拉扯当中,右手边是外观跟墙体的连接方式,在外框的上方有一条安装筋,在安装的时候,我们胶水打的是四方形的,里面是一个海绵填充采,这样一来的话,在后期把胶水打进去以后,里面这一侧不会受到热膨胀,不会因为拉扯久以后会裂开,他有一个自然的伸缩作用,防止因拉扯产生的这个隐患。所以我们的成品在研发阶段也将设计放到里面去了。这个两大系列是我们现在在中国市场推广的两个系列,也就TATD两个系列能够对应中国市场建筑的开口方式。

  接下来就是怎么样将PC跟门窗一体成型的技术。在日本LIXIL也是做过非常多的PC的建筑,也有非常多的怎么样将门窗将PC构件的一体成型的技术。左边这个节点就是PC一体窗下方的图,工厂里面就把这个防水的工作做好了。右边这个是在灌浇混凝土之前进行的一个工序。这里就大概概括了一下PC一体门窗的优缺点,他前期生产出来了,对后期的供应周期也有很大的缩短作用,可以防止后期的一些漏水的隐患。缺点就是在预制板生产的阶段就需要用到门窗,所以供货周期和时间可能就要现场周期来对比的话会提前比较多。

  再一个因为他是跟建筑体一体成型出来的,后期要更换门窗会比较麻烦。最后是我们最新研发的一款商品,叫PCI空气净化器。除了门窗产品以外我们一直也在研究考虑将换气跟室内外空气优质的产品怎么样去结合?最近研发的产品现在在日本国内没有销售,预计在明年5月份销售的一款产品。一般在日本的建筑里面像右手边的第二张照片,墙壁上会有一个导气孔,我们研发出来的这款式PCI空气净化器就是装在这里的。然后左边这个两张照片是另外一个设备,叫隔音器,装在导气孔的室外侧的。

  首先说一下室外侧这个隔音器的功能。它的最大功能是阻隔掉室外的噪音大约在35分贝左右,然后这个是我们正负离子的空气净化器,可以阻隔空间当中的有害物质。里面的这个离心风机可以结合他的过滤的滤芯,可以将PM2.5的颗粒达到98%左右。并且不光是说,从室外进入到室内的空气可以通过净化传送到室内,还有一个他可以同时导入到这个里面,经过过滤再将混合后的空气输入到室内去。左边这个截图大家可以看到,左手边的这个橙色就是进入到里面的状态,下方有一个内部的空气也会进入到里面。在里面进行一个过滤之后,他再从上方的箭头传送到室内的这个空气内。然后我们可以看看里面有一个离心风机他的过滤可以将PM2.5过滤在外。从外观的设计用一个简约比较娇小的,挂在外面也不碍事,晚上会有一点点照明在外面。回头我们再来说说室外侧安装的隔音器的设备。他主要是通过两个方面,一方面是将箱体里面一个迷宫式的设计,声音这个东西,我们大家也知道,高音质跟低音质有很大的区分。高音他在撞击到墙面以后会自动降低,所以这个迷宫式的设计主要是针对高音的,然后低音是通过隔音材料进行吸音。这样一来的话,它的隔音性能能够阻隔掉室外进入到室内一半的隔音。

  主持人:我们今天上午的嘉宾都非常的热情,大家也看出来了,那么由于我们非常的热情,我们每一个嘉宾都或多或少的拖延时间了,今天上午就先到这里,今天上午的最后一个环节放到下午的第一个环节进行。我们中日确实在这方面有差距和不足,但是随着产业化的到来,我们会有一些变化,比如说参与我们会议的各个厂商都是来自不同行业的非常优秀的产品的代表,他们在一楼有一个小型的展厅,也希望参会的嘉宾能用空余的时间来看看。

  今天我们来到了远大,不仅住了远大城,感受了远大非常清新的空气,同时也感受一下远大的健康文化,远大朋友提醒我们远大城内部是全程禁烟,第二个我们中餐还是晚餐希望我们不要剩下一点点东西,希望我们空盘行动。第二个我们的AO史密斯为大家准备了礼品,怎么领,大家可以挑完调卷之后,可以去领取非常精美的礼品。第三个上午会议结束之后,我们跟工作人员进行此次会议的合影。最后一点下午论坛是1:30分准时开始。

  主持人:各位应该说都是比较准时,两点大家都非常准时的来到我们的会议现场,开始我们下午的论坛。今天上午从文主任还是舟会长,还是其他的嘉宾都是从宏观还有工程,产品等角度进行了分析和分享。上午最后一个环节我们挪到了下午,下面有请我们来自一线的技术聊一些在精装方面的,我们的对话嘉宾是来自于:李亚辉先生、赵凯先生、王晓先生、贾英涛先生、吴亚诚先生、琪先生,松先生。下午我主持的话筒就暂时交给我们这场对话的主持人,掌声热烈一点,来自于金地的王甫松先生,把话筒交给您。

  王甫松(主持人):非常荣幸组委会把这个下午的议题交给我,几位重要级的嘉宾已经坐到台上来,我们下午是延续上午各位领导和各位嘉宾的议题。我们在座的一些嘉宾,我刚才看了一下,应该多数都是从事于房地产开发链条里面的中下端的重要级嘉宾。话题说到是工业化住宅和精装修的采购,这常大的线年房地产的相对严峻,上下端的嘉宾们都感受到了,但是我们的在下半年的时候政策又打开了一个窗口,在今年快到年底的时候,大家有所感触,我们有所触地和反弹,我们这些嘉宾们,地产行业的答疑时代已经来临,大家更多思考在未来十年如何做?传统住宅怎么做到品质更好?速度更快,成本更低,客户满意度更高?如何在激烈竞争当中占据一席之地,大家的目光逐渐聚焦到住宅产业化,精装修产业化。在住宅产业化和批量终端产业化,以及研发当中是不是遇到什么问题,行业当中有一种观点,我们嘉宾要来回答的。比如说我们的结构这块的产业化,对我们内装,批量精装修这块研究得比较有限,想听听我们在座各位嘉宾对这个问题的看法。另外在产业化生产这块,从外面机构产业化再到精装产业化希望听到各位的想法。下面各位同行如果有好的,也可以进行一个深度的沟通。

  赵凯:各位领导,各位嘉宾我是来自万科思自控信息中国有限公司的赵凯总经理,就这个话题,今年年会的焦点是在住宅产业化新材料,新技术,新工艺的应用,但是就这个话题我个人看法也就是我们怎么样能够用更低成本,更环保材料,更高新的技术为我们的用户提供更好的体验和更好的家居生活。从这个主题来看与我们万科思所提倡的智能家居智慧社区,智慧城市这个是相吻合的。建筑从外立面的结构到内部装修一体化,中国建筑过去的发展注重体量外观,对内部的装修起步得比较晚。到我们非常舒适的客厅,卧室,厨房,卫生间这些硬件设施完成以后,如果要有更舒适的操控体验离不开我们智能楼宇的产品和系统。我们万科思的产品是把这个智能家居和智能操控,用互联网,用信息交换手段和园区管理平台进行管控,为消费者提供更好的服务,也可以将家里所有的电器全部集中到一个平台上去,从可视对讲的平台上提升到家居,空调,冰箱,电视,还可以扩展到室外的花园浇灌,游泳池的清洗和处理,这个可以给社区周边的商家进行联网,提供我们周边社区的服务。像超市购物,远程的可视对讲等等,把我们的生活,所有的功能能够集中在一个操作平台上,同时我们的产品又进一步向深拓展,完成我们居家生活的各种需求。

  回顾房地产十多年的发展,大量小区建成以后,从设计技术各方面不足造成现在很多小区在可视对讲,园区管理上的事故率很高,小区的更新也需要我们提供更高的解决方案,我们怎么来帮助这些社区,改变他们产品和服务,老社区里面很多都已经完成装修了,这样我们的研发,用我们无线的设备来完善园区和居家管理。我们远大的产品在国内外走在领先,也是业内的标杆。来了以后感受很深,特别是像模块化的组建,在生产车间里面来生产住宅,这个概念,这个做法让人耳目一新,也是今后发展的方向。我们万科思作为浙江省嘉兴市两化融合的专家指导单位,也希望通过这个机会跟大家结实,希望能够跟大家在集成管控,减能增效方面找到合作的机会。我相信通过我们这样专业会议的持续发展,会集合更高,更多的技术门类加入我们的行业,把中国的房地产事业不光是从大,从精,做得更强,这是大家共同的愿景,谢谢大家。

  主持人:赵总是直接把智能化家居的美好蓝图摆在大家面前,我相信智能化家居和我们是越来越紧密的结合,从今天上午的嘉宾来讲的,应该是在不久的将来,这些智能化家居都会逐步逐步走到家庭当中。

  因为我们任何一次产业的变革和新技术的推出其实都面临着一个人员更替和技术核心这样的问题,在下一步的议程当中,在座嘉宾是不是可以谈谈随着产业化,以及批量精装修这种逐步的推广,在人员的成长,人员调配这方面,我们有一位嘉宾是来自筑维建筑有限公司的老总,能不能谈谈我们的人员是如何培养?如何选、用、留。

  贾英涛:大家下午好,谈这个话题,产业化和冀中的这种方式,培养员工这块,目前是一个非常严峻的问题,为什么?因为你现在用的人员都不是一个固定的,如果要是达到工厂化,产业化可以做到,可以培养。所以从我们现在目前装饰行业来讲,真正能达到工厂化和集约化的程度还常低的。所以在培养人员方面,公司层面,管理层面先下手,然后再逐步的扩大一些专业队伍,这样可能能够为迎接未来集中的装饰工程可以这样走下去。目前就是说现在可取的就是一种工厂化,就是所谓像万科他们提到的,因为我们跟他们协调合作一些项目,你在底下加工好再拿上去,改变了很多过去的模式,这是一个先进的模式,但是离我们要求的东西差别还是很远。包括今天上午日本那位先生说的,他们生产的模式,我们十多年前在日本也考察过,在我们某个项目也用过,但是他的东西确实很好,但是造价比较高,比如说墙不平可以用调节的东西来垫好,可以解决这个建筑物的结构偏差的问题,但是造价会高一点,所以从这方面,人员培训方面任务比较重,员工的素质也相对低。

  主持人:贾总做了一个简单的陈述,实际上做任何一件事情离不开人物和财力,其中物这一块,我们一些采购的物品问题,我们工厂化和我们批量精装修的产业化,肯定是跟传统的采购模式,方式,包括合同条款,付款都是不太一样的。那么看,在座哪位嘉宾能不能对这块做一个简单的观点阐述。

  松:今天在座的地产商比较多,一提到采购模式就看我,包括今天上午说的,做不做全装修,修改没有工厂化,能不能把新的科技,节能措到项目当中去,实际上上午讲的时候,说得很清楚,还是在一个需求,有需求就有生产和结合。但是没有生产,现在中国这个发展地大物博,人口不均衡,发展速度也不均衡,所以差别很大。从华远这几年的发展来看,的项目很早做装修,九几年就开始,还没有精装修的时候我们开始做,明天大家可以看我们的项目,主要在核心区,我们要做长沙的标杆,所以我们全部是做全装修的,能引入这个高科技全引入了,现在唯一差的就是工厂化,工厂化一个在超高层上能不能实现。第二个技术可能还不是很成熟。第三个工厂化的东西很多业主来看不是很高的。大理石你能买工厂化的吗?可能要根据项目的差别也会有不同的选择。当然你看我们在西安的项目,因为西安也是属于省份城市,经济也还可以,但是你做装修和不做装修,实际上这个是取决于大家的选择。当时在长沙也想把的模式复制出去,但是你推出去以后没有人买账,西安也是,他没有必要花这么多钱买这个东西。长沙的豪宅是做得很成功的,我们请一个设计师,我们用的材料,包括在长沙销售宣传的时候,把这些品牌说出来,长沙人觉得还没有科勒有名。现在我们三期一开盘,我们用科勒的,他们就说这个还降了,我们需要共同培育这个市场。像我说的像远大,包括日本也在做节能的产品,同样是需要有一个市场预期,可能我做的是第一个吃螃蟹的人,也可能成为劣势,也可能成为。万科为什么可以做?因为盘子大,一千个盘子,拿出十个,一百个都有这个承受能力,但是如果项目分散或者很集中,可能没有这个条件。不光是工厂化,新科技还是说全装修,可能跟市场的需求有比较大的影响。因为市场没有需求,不管是从集采还是别的方面,你的成本,包括采购资源都会受到很大的制约。如果有市场,有需求,慢慢我们的会越走越宽。

  主持人:两位都是我的同行,我也谈谈我的看法。在整个行业当中,工厂化和精装修的工厂化走得比较前的是万科,那么万科的这个体系的工厂化跟我们今天到的远大不一样,今天看到的大家比较清楚了,不再罗嗦了。但是能够做到精装修工厂化的,中国国内的,我们做了很多调研应该目前来说还没有。万科虽然把工厂化的,滤膜做了,目前已经做到极致,但是再想往前很难,他现在已经结合得比较完美。这次来长沙还带有一个任务,跟远大相关技术人员做一个交流,金地现在也想做工厂化。包括两个方面,一个是住宅结构工厂化,我们采用的是远大的东西,不是万科的东西。还有一个我们想把精装修也作为批量,在这种背景之下,我们做了一个试点,我们是属于试点区域。我们为什么选择批量精装修和批量的一个集合,因为我们现在对这个市场往前推,你现在不做,将来会被淘汰,因为我们做了研究,传统住宅做完之后叫毛坯验收,这是传统做法,这种情况下我们的费用比万科多60到70块钱,这个时候我们利益也是受损的。这种情况下逼着我们做这个事情,思考和讨论这个事情,今天我们一起来看怎么走?怎么做?包括吴总说的,如果到下一步的环节当中,要研发过程当中可能还免不了请在座各行各业的单位和开发商一起研究这个事情。

  下面我们还有几位嘉宾没有发言,每个嘉宾的想法不太一样,刚才提的几个话题也是抛砖引玉,看看其他几位嘉宾有没有其他的想法,可以跟我们交流。

  琪:就今天这个时间,首先我介绍一下我是来自成都的一个开发商的代表,我是太华置业的琪。今天参加这个会两个话题都很大,一个是住宅产业化,还有一个精装修产业化。其实这两个产业化都走过了十几年时间,现在还在一个普及阶段,而且前面还是困难重重。实际上我谈点个人的看法。虽然两个东西,作为我们业内来讲都是行业内追求的目标,对国家和社会,都是一个理想化的东西,非常好的东西,住宅产业化,今天像给我们放的住宅产业化的视频,工厂化的安装,包括就业,电子产业工人等等。

  你觉得这个东西没有什么负面的东西,肯定是大家追求的一个发展方向。但是为什么中国人从住宅产业化提出来到现在,我算一下是16、17年时间,现在连一个项目都没开始过,像我们来自成都,西部最大的城市,做了十多年还没有见一个项目做的住宅产业化做成功的,为什么那么难?斗胆说一下,其实我觉得方向没对。就说这个做的事情的战略没对,我形象打个比方讲,住宅产业化的事实际上是一个大集团军干的事,现在都是连队的部队做,连队的人怎么做一个集体军做的事,怎么协调资源。住宅产业化首先有一点要求资源集约化,批量加工,成本下来首先要有规模,那么请问在座的各位,你就拿万科来讲,或者最大的开发商来讲,哪一家的规模多大?你是分布在这么多城市里面,每个城市里面能达到几百万平方吗?但是住宅产业化要求这个,工厂化的装备,运输不能太远,不然你成本就是一句空话。现在行内呼吁没有国家标准,16年没有搞几个标准出来,上下产业涉及那么多的环节,几百个标准,但是没有人搞这个标准。国家现在是住宅研究院,在做这块,结合了很多所做的,积累了那么多的东西,但是我想这个事情应该怎么做?第一个要把这个东西放到国家保障房,目标上,他是有这个能力,首先是有量,一年要求你一千万必须要求这个,第二个统计资源,非常好聚集,上下产业链。第三个就是说,现在推保障房这块有成熟的住宅产业化的技术,像日本,发达国家这一块,很多东西都是很现成的,有量的前提下,把这个技术引进,可能走这个,不像我们打一个集团军战役,打了16、17年还有很多事解决不了。

  万科协调产业链,上下游很多环节,作为一个企业也很吃力,大家都参与,一定有市场,有企业的经济效益,从这个角度考虑,不会站在国家宏观层面考虑,免费的或者亏本的来冲到产业上去。精装修产业其实也是在这个基础之上,我也是觉得目前在国家的话,这个市场上毛坯房和精装房同样是共存的情况下,如果没有进行强制性的要求,那么我同意刚才这个张总讲的,在有些一线城市做没有问题,到二线城市以后老百姓不买单,是因为经济差异太大。中国的事情本来就是幅员辽阔,经济发展差异太大,很多事情都不能一刀切,我现在还是这个观点。你说在一线城市的人,刚才有一位专家讲,精装修的标准做到2千块钱以下可能都拿不出手,市场上不符合,你到成都试试,二千的精装修迎合度非常低,万科做一个很大的盘,精装修的成本才600多。精装修整个的房价才6000多,打个广告精装修去了1500,老百姓还不买单,市场上存在精装修和毛坯房共存的情况下,这块还得考虑市场来决定企业的选择。但是作为来讲,我们肯定是推崇精装修,咱们这个联盟来讲一定把精装修作为一个奋斗的,没做的现在都要开始做这方面准备,不要等到哪一天一定会走到强制性的,全成本住宅的交付时代,谢谢大家。

  主持人:何总的分享非常精辟,从,经济,地域,产品,管控等等多方面的把这个精装修面临的现状做了一个非常深入的思考和非常精彩的分享。下面还有两位嘉宾,有什么更好的想法跟我们一起交流。

  王晓:刚才几位老总都是房地产,最近我们一直都在走访,我是来自于部品商的,可能是这个会议中最特别的企业,我们跟房地产没有发生关系,是我们客户跟房地产商服务。

  讲两点,造房子不是我的强项,但是作为一个消费者来看,前几天昆明也参加了中外建筑论坛,从一个消费者的角度来讲,其实现在的住宅产业化跟精装修确实像刚才张总,何总讲的有多样性,需求来自多样性,中国地大物博,像我20年前觉得有时间,有钱,觉得装修房子我自己干,因为我想按照自己的想法做,因为我有时间。但是事实上一开始做这个事情到最终装修完的结果不满意,因为我们不是专家。最近我也买了一个房子,出现两个问题,可能代表我们这个年龄的需求,第一个交互的时间比较长,买了签了合同以后,交房要到2016年的10月份,将近两年,第二个精装修没有选择,就两套标准的精装修。因为是个太湖边休假的地方,还是希望有个性,市场消费当中,一个像我们这样消费者的群体,第一很忙,而且设计又不专业,希望找精装修的房子,第二个精装修最好是符合自己有个性和差异化的。那么回到住宅产业化,如果你有批量,保障房,廉租房这么大的体谅,这个模具是可以,但是如果差异化,这个模具的费用是一个很大的问题。如果我们现在开始做,估计像富士康一样,模具积累到一定的程度,这个需要一定过程。这个事情,更重要的住宅产业化是要我们上中下的这些企业要打通采购链,打通供应链。如果有这样一个大数据库的形成,买房子的时候,消费者通过设计师的设计,在大数据库可以调出来,未来的O2O的方式,互联网思维在房地产行业,现在想在目前的市场,像白银时代一样,前15年可能是价格,我们不能看消费者的价值,主要关注价格。但是未来的五年,十年,可能我们地产的朋友可能要更关注消费者的需求,关注消费者的价值,这个价值链怎么打通?用互联网的思维来思考,把今天在座的地产商,设计院包括部品商共同做,来打通这个可能是未来思考的方向。

  李亚辉:大家好,我是李亚辉。刚好各位专家,董事和总经理讨论了工艺住宅和精装采购的话题。我在这里讲和精装采购相关的,这里讲一点。主要讲新风机这一块,大家都知道现在的房子一般装修的话,买房子的时候,就是我们讲的房子比较密闭,气密性比较好,窗与门一关上以后,几乎与外面了,空气不流通,大家也有这种体会。买了房子以后,不管你用怎样的材料可能就是说环保也好,节能也好,房子装修完以后总是有气味,有的房子可能就是说刺鼻,还有的刺眼睛,原因可能是因为甲醛超标。大家也知道,甲醛对人是有的。就是说,住在甲醛超标的中会,有患呼吸道疾病,新生儿畸形,抑郁,还有可能导致妇女,女人月经不调,严重的引起消化道或者是皮肤的癌症。消除室内污染的方法很多种,其实我们常用的自然通风,有的可能就是我们讲的用物理的方法,清洁剂,后面查了一下就是碳化合物,一般的人装修完家里放植物,掌,吊兰等等。最集中的就是,我们说到底两种方法,物理或者是化学方法。我觉得就是说,经过多种方法的实践,我认为,我觉得用远大的新风机最好,也不是说给大家打广告,因为远大的新风机是采用物理自灌的方式,我不讲优点,我说这么多,可能别人就说,如果我家里用最原始的生态的材料,如果没有气味或者是甲醛,把房子关了以后,氧气从哪里来?缺氧怎么办?举个例子,我们讲的不是高大上,一个是讲我的例子,一个是讲我隔壁邻居的例子。

  我买房也是稍微了解好一点,2009年买了一套房,当时是现房,2010年2月份装修完,5月份住进去,买房之后装修的时候就买了远大的新风机,当时我老婆也不同意,一个就是打孔,第二个要跟装修协调,如果装得不好影响美观。开始装的时候不同意,我就装在主卫生间,我说新风机装了以后当一个排风机用。装了以后反正是开窗,因为我装了新风机以后,肯定要在密闭空间,我就关窗,她就开窗。搞了一个月以后,她说可以,偶尔的时候,把窗户打开的时候,她反而不习惯,觉得比较吵,睡眠不好。第二个我对面的同学家里,姓陈,我叫他茶总,因为主要是搞茶叶方面。我当时跟他是高中同学,我就说你装一台新风机他说这要装什么,会很麻烦,还会影响一个,我也不好多说,因为毕竟是熟人,后来没有装。他说我家里有茶叶,家里买了一个黑茶听说好几万,说可以吸甲醛,我还没有听到过茶叶可以吸甲醛。后面是装修了,装修以后因为我们是隔壁,对门,经常会串门,一般两个家庭或者三个家庭一起,到我家里觉得空气特别好,后来说我是装了新风机。后来他一定还是要装一个,房子跟我一起买的,2009年买的,2012年装修的,2014年住进来的,因为他小孩在这边念书,念书的时候,放了两年以后还是有气味,我们装了这个新风机以后,好处我就不说了,反正他说一句话,舒服,舒心。我就希望大家有这种装新风机的要求可以跟我们的人员联络,谢谢大家。

  主持人:远大的这位嘉宾从居家生活的细节做了一个阐述,我帮你做一个广告,远大风机一定是最好的。各位嘉宾从各个角度都谈到了我们住宅产业化和精装修产业化的必要性,当然也提出了很多问题,这些问题在我们现阶段不能100%解决,可能需要五年,十年,但是我觉得从大家聊的过程当中,有一点非常统一的共识,就是精装修也好,住宅产业化也好,以后一定是一个趋势。那么接上午有一位嘉宾说的一句话,以后造房子要像造汽车一样进行批量生产。今天讨论的过程当中,引发了一个个人的深思,随着这些工厂化的推动,我甚至可以称之为产业,让我们在这个产业链条上的各个企业有没有做好相关方面的准备?这是我的思索,这个任务也是任重道远,有的企业走得快,有的企业走得慢,就是这么一个现状。看底下的各位同行还有没有要补充的?

  嘉宾:你好,我是中国绿色家居技术工作委员会的,刚才听张总您是管成本的,还有这位也在讲精装修的问题,那其实我因为负责绿色家居的事业,我发现一个最大的困惑。什么困惑?我们开发商也有这种,要为消费者提供绿色家装,但是遇到成本以后,就了,我希望能跟各位一起讨论,我们的绿色家居,怎么样处理真正的绿色家居和成本问题,我们能不能为消费者提供真正的绿色家居,怎么样处理这个问题,这个是我特别关心的。

  松:在材料设备上,不管大企业,小企业,只要是负责任的企业,想继续下去,品质方面肯定不能省,就像同仁堂做药一样的。第二个可能是不是有新风,净水这些设备,成本高是不是不用,这个可能就是有需求就有市场,如果有需求肯定做。像PM2.5来讲,在潘石屹没提过这个概念之前很少有人关注,就是因为他提了,大家转了,开始关注这个东西,有了需求,很简单,每家都买空气净化器,新风可能要介入,这个净化其实就是一个净化的功能,有老人和孩子都买,不管成本高低,没钱买便宜点,有钱买贵一点的,这个和地产开发商选择这个设备,怎么匹配成本是相关的。的豪宅现在已经摒弃了高大上,我们把石材的成本节省下来,我们来加净化,加除尘等等。像西安人,他们说活这么大没问题,现在你非要加一个,他说好就可以,但是他们认为加没有意义。我们有这个需求可以通过其他成本来需求,企业还是要对股东负责,不盈利,损失大股东的利益没必要。所以这部分可能跟需求是有关系的,有了需求,很多办法可以解决这个问题。

  王晓:其实你刚才反映的问题,我跟你有同感,今天我为什么坐在这里,我们服务于光热这个行业,有供暖和太阳能,供暖行业用的可能都是威能(音)这些,我们服务我们的客户当中,太阳能行业这个品类当中,不少的客户就认为跟地产商的合作当中碰到刚刚那个问题,越便宜越好,反映这么一个问题。我们三个品类行业当中的服务商,当时给我一个感觉,我说我绕到前面跟地产商朋友,设计院朋友交流交流看是不是这样的情况,通过交流,其实房地产商有一部分存在,甚至一大部分是刚才你说的这种想法,可能会一些品质。但是更多的接触到一些品牌商,负责任的企业,他们把控得非常严,他们经常到企业进行考察和对比。我和我们太阳能企业很多负责人把这些信息进行了交流,昨天我来的时候也看到太阳能行业里面也一个叫天铺(音)太阳能,我那时候跟他们交流,我说你们要走出去,第一个让我们的好产品让地产商朋友认识到,第二要请进来,请地产商朋友敞开进来看,甚至带他们去国外信任的品类当中看,一旦这种信任建立,我们企业和地产商之间的矛盾自然就消化了,这是一个相互的问题。

  主持人:是这样的,我觉得各位嘉宾就这个话题也讨论得比较充分和激烈,我觉得也是意犹未尽,但是由于时间原因,我们这个话题到此为止。与此同时,我给组委会再提一个小小的要求,有机会我们把这个话题再讨论讨论,讨论得充分一些,把上下游的产业链更加紧密的结合在一起。那么这个对话就到这里,谢谢大家。

  主持人:感谢台上的各位嘉宾,感谢大家的,我们的主持人也非常棒。刚才嘉宾也就当前的热点话题进行了一些直言不讳的回答,我们也听到了一些新的观点,当然也就传统的成本跟结果之间的这种矛盾也进行了一些深入的探讨和分析。其实,我上午就说过,应该说在未来,如果市场在资源配置过程中起决定性作用的时候,以消费者需求为导向的时候,我相信整个行业会发生一个变化。其实我们在日常工作当中,比如我们正在编厨卫精装修的标准,跟很多开发商进行交流,以前以低成本的战略,后来跟大开发商编标准的时候,发现他们对品质要求很高,我们在产业链互通当中缺少一些沟通交流的平台,也有矛盾和误会,当然也存在一些低成本战略的个案,但是这个说我们还在上,还有很长的要走。作为地产商也希望通过联盟组织,或者行业协会能够为大家提供一些品质优的材料供应企业来减少他们的工作量,让他们第一时间找到自己所需要的产品,这个工作我们一直做厨卫百强的推荐,今天这个机会,我也带来了几十本画册,就在外面,如果需要可以免费领取,云集了厨卫两个空间的企业。应该说是给大家提供一个更多的选择空间吧。刚才在对话当中,我们提到精装修,无论是吴总张总都说,这个其实不仅仅是买卖之间的关系,还有很多技术环节。互动和沟通有很多技术管控的东西,刚才那位成都老总说了,让我们一个连队搞集团军的工作,搞得是焦头烂额。下面这个环节是比较出干货的环节。 让我们有请来鸿坤地产集团副总经理任海军,他的题目是浅谈住宅产业化之精装修管理的道法术。

  任海军:简单做一个介绍,也简要的阐述一下,为什么这次请我来讲,因为我本人做房地产15年,在万科做了11年,加入鸿坤也是三年左右的时间。住宅产业化常大的一个话题,这里面实际上既有建筑产业化,也有跟建筑相关的产业链的延伸,精装的话只是提供了一部分。今天协会的会长包括住建委的主任也讲了很多,我不详述了。我今天跟大家分享道法术的话,关于精装怎么搞讲得比较少。刚才讨论的话题就是在道这个方面可能会多占用一些时间。

  应该说讨论精装修的话,实际上我们今天在谈这个批量如何做?或者说整个批量产业链如何做?这个话题有点远,现在没有解决一个问题,我为什么做精装修?我到底要不要做精装修?如果做精装修对一个企业而言也是一个从无到有,从少到多的过程,企业自身也面临着如何做批量。这里面我会把万科当时的一些想法,包括我2012年离开万科到了鸿坤以后,鸿坤恰恰在做批量精装是从高端的别墅开始,万科有一个定律别墅不做精装修,因为很多高端的业主是见过什么叫好东西,甚至自己装修过房子的。为什么鸿坤从这里入手做精装?我会做一个阐述。

  其实开发商做批量精装修,七个为什么?第一个为什么要做精装修?毛坯房卖得很好,为什么要做?万科当时为什么要做批量精装修?其实就是因为2002,2005年发了很多关于节能环保,在万科的一线或者部分二线城市做了一个试行。当时唯一的例外,只有区域,就是围绕着京津冀周边的当时有七个城市,只有这个区域总体房价偏低,毛坯房的毛率都很低,这样竞争压力更大,而且也未必能赚钱。当时在万科里面也有疑虑,也是采取了一个暂缓的过程,但是三年之后必须赶上。现在实际上做批量精准和不做批量精装,我谈一下我个人其他的一些观点,因为大家都知道什么静音,节约成本,品质等方面不讲了,我讲一个,首先一点肯定是客户需要,我非常认同松的观点。因为客户有需求才有市场,但是试想一下,不管西安还是长沙,有这么多人,我相信一定能找到我们有需要的客户,但是客户在哪里?你如果目标客户定得不准确,你提供的解决方案不对,那肯定不行。当时鸿坤为什么做批量精装,地段是,我们在,土地红利也常多如果不做精装,毛坯房从3万到5万卖这么多不可能,但是如果做了精装以后,加大了成本,同时的话,其实所有房子展现给客户的空间,功能,性能更加充分。有钱人是没有时间在这浪费精力的,对于业主而言,做批量精装是把客户打通了这个融资的渠道,对于开发商而言有什么好处?从签约之后至少拿30%,结构封顶所有钱拿回来了,交房基本上是两年以后,业主所有装修这部分的成本其实是免费帮你做融资了。现在一般的大地产,已经不得了,实际上对于开发商而言,这个事不是没有利益可图,而是一个融资的方式。为什么业主不认可,万科推的时候也不是说这个全部做精装修,恰恰把最主力,最热销的户型,找一栋楼,或者一个单元,一边是精装修,一边是毛坯,所有的客户都是需要被展示的。三四线城市不能做?这个不认同,需要是我们观念来转变。

  第二个为什么主动提供呢?早做不如晚做,万科我就不讲了,像万科,融城这些企业,各地的楼盘都取得非常好的效果。主动做的话,他在竞争的时候,除了价格上处于一些所谓的单价1万8,这个2万1,但是实际上任何一个业主买房一定会货比三家,这里面我觉得你提供的东西,最难的其实是客户导向。刚才也在说,是不是要用一些质量差的材料,答案永远不是。因为房子交了以后有七十年,如果企业不是一次性的商品行为,立足于做百年企业的,其实根本没必要,因为你逃得了一时,后面逃不掉。在你后期制订销售策略,以及经过包装的时候,精装是一个很好的手段。目前很多开发商没有完全意识到。第三个为什么要现在做?其实回想万科当时做的时候,其实所有部品的供应链,在生产和供应都是在一个初步阶段,到现在十多年了,今天所有供应链来的朋友们回想一下,你的产品已经不是手工打出来的,全部都是机械化生产出来的。目前做到的是什么?工厂化的东西到现场安装的时候,对不起又不得不回到多批次,因为户型统一部位的尺寸差别太大。第四个就是解决一个什么问题,成本,在万科里面我刚才也讲了,毛坯房才卖四千,当然这里面要一下,万科的C标是三千或者四千,其他房地产如果用同样的品牌,同样的型号,成本往上加200块钱,因为他量大,议价能力高。成本绝对不是单一的精装成本,对于一个房地产精装项目来说包括资金成本,还有税务的筹划,站在大成本里面再看小成本合适。我把成本做高以后,土地的比例更低,承担的那块会加大,跟你土地成本有关系。看了大成本再看小成本,销售的话,实际上现在像,在一线城市明显出现一个问题,高端别墅基本上是做精装修要比毛坯的销售好,道理很简单,没钱的人也没时间去请两三月来装修,有钱的人也更加不愿意浪费,有些因为有装修房子吵到离婚的,有钱人不愿意把精力花在这里。个性化的话这是一个很大话题,万科也面临这个问题,学习很多国家的经验,基本一个通用的概念,把硬装留给开发商,把配饰交给消费者,这个也不是绝对矛盾的,只有两种方案我也不得不选。如果让一个设计师配合你做个性化设计,可能配合三个月都不见得有答案,你自己也会疯掉。

  另外的话,满意度,做精装修不得不面临更大客户量的投诉,做开发商很多企业不愿意碰,我做毛坯交得很好,做精装很难交。做十个说不定第十一个,第十二个就出问题,像绿城这些在中国是品质的开发商。应该说他的业主对于他的满意度还是蛮高的,这个实际上也是可以持续做的事。

  第二个话题想谈谈什么?因为现在的供应商的伙伴面临一个很尴尬的问题,生产效率上来了,对不起市场没有那么大的量。做精装修很多开发商越来越做批量精装修,对你的经营也会面临很大的冲击,开发商做批量精装也在抢你的零售市场。万科做的时候因为量非常大,大家的服务跟不上,包括供应也跟不上。现在所有供应商的朋友,你会单独准备一条生产线,要这种突发的,因为在协调当中,面临什么?经营跟生产之间的矛盾,搞经营是房地产商的。但是考核生产的业绩是生产量,产值。谁的量最大,谁的单往前排,基本上按照这个分,但是搞经营的不是,是通过示范区,他的产品质量也会造成内部的矛盾,这是在不万科初期非常明显的。有一个大客户服务部,一定是跳出了生产和经营部,甚至财务,我他在做一个整合,是一个需求决定的。传统的这种管理,大家永远是各管一段没有办法协调,这里面对你的品质提出很高的要求。

  第三个一个最大的问题,好不容易拿一个批量,甚至三次,五次,甚至一个开发商的变更,双方沟通不及时,货到现场不行,这样造成很多的无效成本。

  第四个就是空气质量,但是一组合的时候产生一个综合效益,甲醛也好,PUC等所有的都会超标。目前基本上超5%,但是客户还是有怀疑的。然后就是对这个评价不高,以前叫省心,但是用了以后是烦心。

  总结一下,对住宅产业化精装,更多理解为前面的解决方案,现在我们还在第二节但,个别开发商有经验,像仁和走到了这个雏形阶段,现在没有哪个项目觉得让大家非常认可。那么既然不得不做精装修,如何做?我离开万科以后,加盟鸿坤,也面临着这个问题,我们董事长有很多顾虑,我说我们可以找行业内最优秀的资源,用优秀的资源来这个批量产品稳定性的问题。实际上任何一个去尝试的时候,把自己放在学生的心态找师傅来这是一个稳妥的办法。第二个单项目一定是第一阶段,多项目一定是第二阶段,我们一起做通过内部的交流,比学赶超,培养自己的,也培养其他的合作伙伴,否则会受制于这些资源。走到这个阶段,像绿城,包括万科,如果装饰公司具备最基本的素质,到了我这里肯定不会让你做出一个比较差的产品,任何企业只要做没有问题,万科现在有200个项目都在做,人走人流,但是整体稳定性都在。

  方法的话有五大步骤,简单说一下,肯定要有一个专门组织,一定是划各个职能条线的,不是某一个部门可以解决的。第二个培训也是要认真做好的。做装修方最大的核心和难度在哪里?其实是往前说,应该是在图纸阶段。当做规划,建筑图的时候装饰就要开始,在万科也好,装修一进来以后,把厨房卫生间的墙体挪了,在建造的时间,可能就差那么5到10公分,这样其实消耗的墙体很大。我的建筑户型出来以后,我在现场拿材料,帮他搭一个空间出来,拿很多大兴板,然后在整个结构施工的时候,其实我已经把这个尺寸解决掉了。这个实际上很多人忽略了,因为正常的交付可以放到事前三个月就可以了。

  第二个问题是什么?很多部品的设计是关键,房地产设计不懂,其他人员不懂,很多部品的供应商搞技术的你们懂,但是沟通起来会比较难受,而且这个图纸的深度比较大。水电点位的追位这是一个重要的事,尤其是在厨房和卫生间,刚才讨论了加了很多东西,在厨房狭小的空间里面很多的管线,都存在一个打架,但是现场施工的时候,谁先来谁先搞,很多的管控难点。

  关于界面划分,移交质量标准这些都不仔细讲了,但是为什么说搭建平台很关键,因为你通过你的帮扶想让它站起来是不可能的,所以也就是为什么要找有资质的过来。

  然后就是搭建资源平台,找一个标杆企业,因为他已经培训了产品服务能力,也解决了售后服务能力,找这些做会相对容易得多。当然其实整个过程的管控因为是从拿地开始到交付是一个全过程的,PDCA循环。大家做不同的事,也是不同的部门做,是一个更精细化的过程。速更多的是讲怎么实施落地,重点讲一个什么问题?因为现在大家已经做批量精装的生产供应,如何解决这个批量的稳定,实际上万科已经解决这个问题。核心在什么问题,同一部位的尺寸控制在毫米级,所有的部品供应商生产的时候可以实现批量,当然这里面会有非标,1/2里面做选择。这个问题在万科,包括现在鸿坤也在做,我觉得这个效果还是比较好的。右下角的案例是在万科的一个项目上,我的样板间已经以后,我们进行了样板间的后评估,后面我又增加了一倍的图纸量。

  那么实际上做装修房的话,尺寸的控制从土地的结构控制开始,这里面会谈很多线,这里面如果有做木地板的,举个例子就清楚了,户型里面控制尺寸从客厅大房间往小房间区域推,如果从小房间铺到木地板的话,一定会收编收口特别难。也是八字诀,节能,低碳,环保这些都是要把关的。这是万科的装修四话,图纸标准化,施工工厂化等,下面这个包括现在在鸿坤也在做,在大批量装的时候,在工序当中要把毛坯拿过来,没有问题再去下单。这是过程里面的一些展示,成品常关键的。告诉大家一个概念,在万科里面精装修的费用,一平米现在要给到七块钱,成品的费用一平米给到15块钱,因为责任很难界定,门的管理最难,即便交给装修总包,会发现后面有很多东西在频繁进出,一平米要给15块钱,一定给,万科试行这么多年,精保洁的部分一定要给,七块钱,可能现在增加了。

  今天很高兴参加,我觉得精装修的住宅产业化是一个所需,我觉得协会还是要加强正面宣传和引导,也包括业主如何进行,搭建更多的沟通渠道。作为开发商来说,即便现在毛坯房好卖,但是还是要找到一些适合精装修的,哪怕从一栋楼开始也要做尝试。精装到现在面临资源的稀缺性,这样你可以培养更多合作资源的忠诚度。

  既然要做一定要从功能和性能,还有产品的质量一定要把关。作为供应商而言,我觉得希望绝对是在的,量也是有的,现在要做好你的内功,产品升级换代,服务能力,售后维修能力,因为你要为你供应商的管理,因为点绕不过去,不管装修房是真正像未来实现全产业化,每个功能分区都是按照这个,这个也是一个趋势,这个也是我今天想跟大家分享的。让我们为了装修房的未来一起努力,最后也预祝大会成功。谢谢各位。

  主持人:好,谢谢任总跟我们忠诚的分享,下午的时候非常的有限,下午我们的嘉宾可以控制自己的时间,今天会议的承办方之一,博志成(音)就是做一些精装修的培训,我觉得嘉宾可以跟他们联系。我们抛砖引玉把自己核心的一些精炼的观点跟大家一起分享,下面介绍的是来们单位的,中国建筑装饰协会住宅装饰装修专业委员会秘书长张仁,他的题目是住宅装饰装修标准解读。有请。

  张仁:开了一天的会大家都很累了,我用十分钟时间讲完,先让大家做一个深呼吸的运动,做三次。我们大家都是来自一个中国大家庭产业链的各个环节的老总们,精英们,专家们。大会组委会给我的题目叫住宅装饰装修标准解读,明确告诉大家现在我们国家没有精装修的标准。那么在我们企业里有,像2009年在大连做过一个全装修的标准。现在我们的浙江有一个标准,我们鸿扬也有一个标准。国家标准就叫住宅装饰装修规范,任何一个标准都是从企业开始,然后再到行业标准,再到国家标准。企业标准高于行业标准,行业标准高于国家标准。

  我们山东的食品企业出台了一个大馒头生产标准。我们要想这个精准产业的标准,就需要我们相关企业自己做,通过行业协会来总结提高,变成行业标准,然后再申请部委办变成国家标准。我们要从国家质量检验检测来颁布这样才能成为G字头的标准。我们搞了一个住宅装饰装修质量验收规范,没有做成国家标准,还是行业标准,最后由建设部颁发。国际上有很多的标准,像美国标准等等。企业里面有了,国家标准更没有,希望我们在座大家更努力。

  现在我认为我们叫精装修也好,毛坯房也好,粗装修也好,概念都不对,应该叫全装修,这都有了,就是建筑物的六面体,该铺贴的铺贴,水要通,灯要亮,这就是全装修。大家讨论来讨论去产业化绝对是未来得大方向,住宅产业化对于建设节约型社会,构建小康社会,也就是我们资源节约型社会,友好型社会的建设,就是特别有好处的。但是现在就是还只是一种指导性的意见,推广性的意见,没有强制意见。就是说还没有做成一个法,包括上午几位协会的同行讲的,如果建设部或者发改委下一道令,或者,所有的新开发住宅必须做全装修,这就是没有法,其他都是指导意见,执行不执行都可以。所以现在全装修的比例才比较低。第二个一定要在政策上,法规上给优惠,或者补贴。就像小汽车一样,你买能源汽车国家给补贴,现在大概要补贴到16万。所以说我们的住宅产业化,包括精装修,就同我们的垃圾分类一样真是难,难在哪?法规,政策合乎一些支持的政策没有。

  第三点,我们讲任何一个行业的发展都离不开世界大的趋势,党和国家的大政方针,因为我们在座是我们装饰装业我们都是相关的。住宅装饰装修在中国是一个中国的的产物,是有中国特色的文化现象,现象,只有中国有。上午日本的朋友讲,他整个工厂化生产,跟客户洽谈起七十天完成,给你交样,洽谈以后签协议,开始设计,然后开始零部件,再组装,现场线天完成,都是用螺丝刀,贴条,压条,产业化。在欧洲的国家也是这样,我们上午放的这些过去都有,楼梯踏步的预制,阳台的预制这些都做过,为什么不做?因为成本高。全装修为什么开发商叫费力不讨好,市场叫叫好不叫座。

  一个,开发商的诚信问题。售楼处的样板房跟交到消费者手的房子不一样,什么不一样,品质不一样。大家昨天可能走到长沙有几个楼盘,大概2/3贴诈骗,我要退房。没有问什么原因,大概两个,一个这个新楼盘确实是降了一点价,以前买了房子的业主不干。第二个全装修的房子质量不匹配,房地产商做全装修,价格要多投入三千块钱,业主根据钱多钱少,可以做好或者做差一点。所以我们也要分消费层次,我们房地产低端靠保障,中端靠市场。昨天下了飞机参观了鸿扬做的房子,做得非常好,40万,后来见了业主,49岁,应该是成功人士,做的装修超过了五星级酒店,可以达到七星级,满足了个性化的需求。我们就是在满足个性化方面不好做,所以叫好不叫座,我们的土豪们买到手以后全部打掉不要,重来,这就是全装修住房的标准问题。既然我们要做精装产业化的标准,在座的企业先努力,行业协会共同努力,先做行业标准,再到国家标准。但是国家标准从立项到发布没有三年的时间不行,很慢。

  所谓个性化,大家看这次APEC,无论水立方的,还是这个日出东方大酒店的都是要创新,体现中华民族的民族和我们的时代感。那么宴席湖(音)的总设计师是80后,带了一个团队,60天完成,最后竞标成功。我们一共343个设计师竞标,中央的要求既要有中国特色,还要有时代,还要体现中华民族的这些元素。全装修的房子交到业主的房子,质量品质必须要,不业主不会买单,这个道理就在这里。

  那么我们现在经过十几年的发展,房地产充其量也是90年也好,89年才进行住房制度的,中国人从住过去的福利房,然后到自己的房,然后才装修,随着房地产的开发,商品房的开发,老百姓有了自己的房子,这因才造成了这样红红火火的市场。市场非常大,我们从业人员非常多,现在我们一年的,我们叫家居市场一年的施工产值在4万亿以上,从业人员在三四千万人,一个装饰公司就十几万人。拉动了当地的一个县级城市的就业,我们市场多好。我们当地的老百姓居民说,要么当公务员,要么到这个企业去打工,我们这个市场从无到有,从弱到强,从被人瞧不起,到现在家装是文化,是科学是流行。现在已经涌现了40个亿产值的企业,一个公司就十几万人。那么这个行业平均的年龄比较小,在28.9岁。未来的发展我们大家知道,电商是趋势,电子商务是趋势,整合集成,联合联盟是未来的主流。大家知道随着党和国家的政策不断推进,上个礼拜国家推进六大领域的消费,第一个就是互联网信息消费,第二个住房产业的消费,第三个就是养老教育等,一起是6个消费。打着伟大复兴的中国梦,中国梦就是国家富强,民族振兴,用20年时间全面健康小康社会,小康不小康关键看住房,住房好不好关键看全装。所以我们就是一辈子追求买好房子,住好房子,没有房子要买房子,有了房子要有改善型的需求,条件差的换条件好的,单元楼房要住单体别墅,还要住大别墅。中国梦就是家居梦,现在很多人都在一个城市打拼,无论是在哪里飘,只有你有自己的产权房,就是什么都不怕,头顶一片瓦,走遍天下都不怕。农民要进城没房不行,城镇化是人的城镇化,首先要有房住,安居才能乐业,所以我对我们这个行业充满信心,对于房地产充满信心,对于装饰装修市场充满信心,对于我们整个产业链充满信心。最后用毛的一句话,我们这个行业前途是的,道是曲折的,知道我们携手并肩,团队奋斗,一定可以创造出灿烂的明天。谢谢大家。

  主持人:接下来我们有请A.O史密斯(中国)热水器有限公司商务总经理宋光平。题目是:接轨国际标准的热水、净水、采暖一站式系统解决方案

  宋光平:那么现在是广告时间,我们AO史密斯关注与热水和净水,我们有一个畅销反渗透的净水,那个精美礼品选的是韩国一个款式的餐具,没有领的话可以马上领,带回去还常有意义。广告时间就这么多,谢谢大家。

  后面80后,90后睡觉的也醒一醒,我早晨和下午坐在最前面没有打磕睡,按我这个年纪也会打磕睡,也有可能酒店宾馆的空气好,也有可能远大的这个,我对着这个,实际上我们室内的和我们息息相关,空气很重要,水也很重要,所以茶歇的水也是我们最新开发的。史密斯实际上就是很早到了中国,和我们房地产行业有很当合作,有的合作得多一些,有的合作得少一些。实际上我们进入中国十七、十八年就是趁着中国的精装来的。精装的很慢,所以说我们在过去的15、16年的发展当中转向了零售,所以到现在,我们这个公司为中国的老百姓,住宅一共提供了一千五百万套的热水和净水设备,今年的营业额会达到80多亿,也成为中国热水器行业的龙头和净水行业的纯水机的龙头。感谢房地产公司过去这么多年对我们的支持,刚才张秘书长交换名片的时候,实际上张秘书长,在中国的发展很多年,他说你们这是一个老企业,的确是的,史密斯是一个140年的企业,这个企业到中国来17、18年,为什么可以活这么长,在中国活得很好,所以说我们公司一年也在总结,应该发扬一些什么东西?实际上从我们秘书长刚才讲的,在住宅过程当中一些核心要素要诚信,创新,要当地化。一不小心APEC期间买了一件衣服也就点像APEC的味道。回顾140年的发展阶段,公司的发展是顺势,早期公司的发展,那么是在汽车行业,1874年成立的,叫同治13年,明治7年,我们做这个福特的底盘捞到了第一桶金。接下来二战结束以后,石油行业在美国大力发展,然后史密斯又创新,他在钢板上涂了材料,可以弯曲,玻璃钢板线,用于石油输送,同时用到储水设备。在所有过程当中,都是依靠我们的创新拿出来顺着大行业来满足需求,发展我们的企业,现在我们在中国也有很大的研发中心,光科研人员,工程师就300多个,比整个行业其他的,所有的厂家加起来人都多。那么我们在南京,我们在中国的业绩,虽然在精装行业发展得慢,但是在90年代进入到中国都是亏损,是红线。今年可以看到我们的盈利点,红点还是一个领先的。我们从人民币来看现在达到了80多亿,市场占有率大家也可以看到遥遥领先,昨天也公布了10月份的。这些产品系列使得我们在这个过程当中不断的和中国的客户接触,全面的服务客户的需求,我们研发出了各种各样的能源的这些产品系列。这些产品系列正好是随着中国房地产的发展,我们就通过零售,通过工装逐步进入到中国,那么跟大家举个例子,我们有了这种水系统,包括热水,净水,和采暖三位一体的解决方案。那么谈到空气很重要,但是在家里面其他的设施,生活热水,净水,我有一个朋友是能波的,他的工厂很大,所以他在宁波有一套房子,在御窑有一套房子,他说要来回跑,他说为什么感觉住在宁波的房子感觉舒服一点,但是在御窑的房子没有那么舒服。我分析了一下,因为宁波那套房子是软化以后再加入,我们有一个皮肤测试,通过这个水洗脸以后可以保湿,还很舒服。其他的不说了,空气,末端的净水,大家也尝了。整个这一套的东西,在国内这些年是很艰苦,是分别卖,但是工业化的住宅和工业化的精装,在美国都是一套,都有一个打包以后运到现场吊机吊上去,现场施工的工时很少,目前我们还在完善。

  两个方面,一个就是里面核心部件满足消费者不断需求的内涵,以及施工过程当中的质量控制。上午的专家也谈了一些施工过程,下面我就一点时间,实际上我们在这个方面所做的一些工作,比如说水处理,净水。水好不好,大家不用说,癌症村啊,饮用水和健康这全是问题,我们研究下来就是说,中国的水的问题主要是工业污染,印度不一样,印度主要是细菌,中国主要是重金属含量,这个已经是科普了。这个市场上我们的是反渗透的,我们加了一个提示,到期提示,如果精装修房子里面没有装的可以登记一下,我们也可以试用,我们就用这种来畅销粉来滤一下。昨天住的酒店,远大也有这个系统,不过是商用,我们这个是末端,装到厨下就可以了。所以说大家可以看一下这几年产品的成熟性能,我们想把这个产品来提高含金量,整个精装修房子的价值点。

  其实就是说,我们热水器跟在座很多有合作,这个是采暖,燃起,厨房成为一个很重要的场所。我们对一千多万户的家庭进行调研,热水器一洗澡家里的噪音很大,所以我们在这个做一个研究,能不能弄一个声音小一点的,针对这个需求我们就开发了这么一款超静音的产品,在家里面几乎听不到燃起,热水器,包括壁挂炉工作的声音。就这一款产品,实际上是一个图书馆级别的,你在厨房里面洗菜的时候,你听一个背景音乐都不会影响,把厨房里面的时间,老公坐外面或者坐里面可以做一个交流,这个产品非常受欢迎,零售也在全国是最畅销的机型。还有一个不锈钢,我们很多的技术,根据中国燃气的普及,尤其是精装修房的提高,很多市场都有了一些样板,对于这款产品不展开了。

  对于整个系统来讲,不管是采暖也好,还是热水也好,还是净水也好,这是一个很重要的施工。我们公司建立了一套,和一些房地产公司也有合作,我们成为了分包,培养了代理商和服务商合作,我们还有监理,不管设计也好,还是施工,到最后验收都有我们公司的一套人马直接做。根据这些东西我们也积累了一套质量手册出来,在施工过程当中的,热水器很成熟了,把采暖和水系统也集成起来,我们在一线城市率先推出来,来我们的产品质量。总结一下AO史密斯能活140年,还能继续往前发展,实际上就是我们自己公司总结的,就是总结为诚信,诚信做声音,不欺诈,说到做到,在中国十七、十八年,对1500万消费者家庭,对于房地产公司也是这样做,任何一个时期我们都可以顺势开发出适合当地的产品,不管是最初的福特的轮胎,还是长效反渗透的这种设备,还是系统的这些控制系统,都是顺势而为的。另外一个就是我们自己总结,对我们客户,我们全力以赴的持续改进来满足我们客户需求,在中国把我们这三点总结为我们公司的价值观,就是四个满意,要让四个主体方,客户,社会,员工同时满意,这就是AO史密斯公司在中国的经营之道,我们也会继续努力,顺着精装业发展持续创新,服务好我们的客户。

  主持人:除了电热水器之外,AO史密斯也开发了净水方面的产品。从上午到下午都提到了批量精装的一些矛盾,也是当前存在的一个很大问题,今天的论坛就这方面的论坛也安排了一个主要的内容。下面我们有请中国建筑文化艺术协会陈设设计艺术中心主任佘达,他的题目是批量精装与个性化生活方式。

  佘达:今天的时间确实比较紧张,今天听了非常多,无论是地产行业还是装饰行业的,关于精装的发展趋势,今天跟大家沟通可能不是在产业链当中大家都在频繁提到的关于住宅工业化,关于室内精装的标准化,以及我们讲到的成本控制,我讲的可能是有一些跨界,也有一些是跟主要主题有一些差异。讲什么?今天互联网,跨界,式的商业模式,以及软装,陈列,艺术设计,陈设。讲的俗一点就是家里面的软装,包括装饰品。如何给地产来做增值,这个是我们一直探究的商业模式,现在互联网是一个新的商业时代范围,我们如何去面对给地产企业提供增值的同时,满足客户的个性化需求,工业化就是标准的,标准的就是不能满足个性化需求,住宅产业和装饰的标准化,我们有一些尝试,跟大家分享一下。

  讲一下我的经历,以前做地产营销出身,之前很多年就是跟品牌地产企业做研发,配合,做样板间。前面的嘉宾讲了,为什么客户不满意,是因为卖房的时候看到的样板间跟拿到手的样板间有差距,差距在哪里?不管是品牌还是别的,还有一个就是有软装。我们如何把一个销售道具变成一个能让每一个老百姓都可以买得起的整体软装,我们也做了一些尝试,很多地产都在做精装,精装层面上已经有了标率,也有标杆企业。现在目前地产商的情况,项目装修标准都差不多,涂料墙,这些颜色,客厅,卫生间,厨房瓷砖。那么这会出现很多问题,客户个性化无法满足,在硬装交房的时候出现客户的投诉。我们来看,其实我们大家讲了如何控制成本,大家想从土建到硬装,到软装并在一起为客户提供服务的时候,最后一个环节的利润最高。所有的部品企业还是一个传统的,厂家生产出来,然后上展会,然后再打广告,再到卖场。我们拿到一个品牌,像大自然,安信地板也好,这个企业他所占到的成本,广告成本多少?渠道成本多少?全国的市场,下沉的所有的供应链关系的成本多少?如果我们换一个思维,用互联网,去掉中间的环节,是不是真的可以让老百姓得到实惠。以前我们只能靠关系,中间隐藏着很多的环节。互联网出现了我们如何解决这个问题?

  第一跟开发企业一起面对开发终端服务,我们整体精装跟软装一体化输出,确定给客户一个生活方式。我们如何展现?用全3D的数码来展示,小米之前出了一本书,叫参与感,像诺基亚这些都消失了,像中兴,华为做了这么多年,被小米超越了,为什么?参与。现在的人要参与,要主权,要说我的家我作主,我的房子我作主,如何参与?万科做的时候考虑工业化,标准化,如何做更好的品质,更好的收纳,满足一个共性需求,我们如何做?我们希望通过个性化的设计,通过柔性生产完成规模化的批量效益,再通过OEM来完成成本控制。做服装可能知道国际优秀的品牌,但是他们在全球的市值也比不过一个快时尚,不断的满足人的个性化需求,同时因为他足够多的渠道也可以满足这个量产。我们通过整体的硬装和软装的设计,这个也可能是星河湾一套标准,万科一套标准,我们增加个性化。怎么增加?在壁纸上可以有很多的风格,其实成本是一样的。6个面改变了三个面,整个氛围不一样,包括布艺也是一样的。我们改变表面的视觉化的效果,材质还是那个材质,工艺还是那个工艺,通过最终效果选择购买这种生活方式,背后再用工厂生产,然后再来安装,这样就满足了个性化需求,同时也兼顾了精装产业背后的需求。我们基于云的协同,让每个客户对自己家里面的风格进行选择,在后端我们通过各个组织进行协同,都是基于一点为客户提供精准服务。但是中间没有流通成本,但是最终的企业参与。我们讲这个模式是C2B,C是个体,B是企业,由个体选择给到企业,由企业完成生产,再反馈给C。这里面大家发现没有传统的红星美凯龙,居然之家,通过这样一种模式我们给市场提供一种快速反应,接地气又能满足个性化的服务。每个开发企业做营销的时候都要做一个APP,这个就是要给客户展示小区怎么样?最重要的还是室内。中国主流建筑跟国外比有规律,在这个规律体系之下,实际上在所有的部品都应该遵循中国建筑主流的尺度,很多卖家居的还是卖豪宅,现在看看我们的豪宅交易量,真的不是主流。每个人的手机天天在身上,所有的房间自己可以浏览看,通过碎片化的,降低了企业的营销成本,也就是设计前置。

  在这个前端的时候确定客户的需求,那么在云端我们又形成了开发企业生产企业,安装配送企业和提供企业都是一起完成作业,可以做到高效,及时的实现每个房间的氛围。左边那个是大屏,可以在售楼处也好,样板间也好都可以体验,高清的,三位一体的影响,接下来还会做一个眼镜。接下来这个是云平台,具有整合能力的设计单位形成这种材料,整体落位,最后就是移动端。

  现在讲的更偏向于软装,效果想完成自己的家居采购。左边的图,我们说,家居红星,还得去居然之家,灯具也要跑很多地方,在消费的过程当中中间成本非常高,时间成本,机会成本,但是买的这些东西跟出厂价还有50%到60%的流通成本。如果用互联网完成消费,我们看到这个效果图,是全3维的,通过这个可以做到高清模型。一会可以看看选择可视化效果图之后,真正做出来是什么样?

  大家可以看到,同样一个格局,一个单元楼的两个房子,左边这个是客户买完了,需要10万,含家具。右边这个是通过这个完成的,7.5万完成的,有智能电视,电器等等,这个就是互联网带来的性的,这个就是提供最具有性价比的服务。

  其实你看看这个壁纸成本也不高,家具也还是那个家具,也没有特别高档的材料,主要是具有软装搭配满足个性化需求,通过这个来增加附加值。这个是在不同的户型做到数码化的数据展示。

  今天就是想说,开发企业如果用互联网的思维,不是把所有的都在自己的业务体系当中,有可能反而会降低地产企业的运营成本。大家算一下,做五个样板间,整个一套下来,每个楼盘开发必备的投入起码要200到400万,还只是一个主流的,这样一个周期下来要花四五个月时间,但是销售完了这个东西漏洞浪费掉了,但是如果用新的方式,软装一起输出的模式,跟客户一起分享这个产业链,就是把开发商把这个也截断了。如果只有30%的业主选择提供深度服务,那么远远低星的这个,开发企业相当于2400万的利润多增加了2.4的销售额,多销售了160套房,你只是和服务前置而已。

  大家可以看到,我们在这个技术上的突破迎合了在数码化的一个需求。左边是一个实景的照片,你还可以看到实景,有体验,不能让客户看一个数码化的图片就接受服务,通过第三方的协同,我把资本,我把这个金融,我让第三方来承担,但是我最后分享了利润。

  就是跟大家分享的跨界思维,包括软装如何提高建设附加值,陈设艺术如何在精装方面满足个性化的需求。我不知道大家有没有问题,今天可能跟主题有点差别,如果有的话大家可以举手,可以跟大家交流一下。

  主持人:谢谢,我刚刚收到一条微信,跟今天的主题相关,跟大家分享一下,深圳市发的一份文件,对于地产的一个励。看来我们确实要进入一个比较快速发展的阶段,需要我们更多搭建这样的平台,来增进我们的互动。下面我们来自一个国际的朋友,来自荷兰的朋友特蕾莎.冯德赫,来自于艾美朗管理有限公司,她的题目是:荷兰最新的生命公寓养老模式与精装适老化设计。由于她现在没有在现场,我们先换下一位,由我们王部长先发言。

  捷:前面讲我们怎么做蛋糕,做什么样的蛋糕,后面讲我们怎么做面?在建材产业一直提倡绿色和生态,我们之前开这个大会,也是我们主办和中国建材报,这个里面10分钟,我作为副秘书长绝对是8分钟之内结束,给大家留更多的时间。第一个在健康型产业的建材里面我们讲绿色和宜居,进入到建筑领域,我们以前总结大概有7个节点,不一一的讲了,大概是政策,技术,生产,标准,检测,还有设计和地产采购。那么在整个过程中,我们建材产业配合精装也好,配合住宅产业化也好,我们大致了解这样的节点通过不同的研发机构和应用领域进行沟通,包括精装联盟进行服务。刚才讲的深圳市有这么一个政策,那么实际上江苏省在上个月颁布了一个,对精装住房首套房的税收,有一个新的补贴出来,这个大家都可以在网上看到。另外上午住宅产业化中心跟相关部门都讲到了国务院的一号令,咱们工信部,发改委,包括住建部正在做这个绿色行动计划,配合这个绿色行动方案做的一个配套发展,还有很多政策,中国建材总院也在参与这个项目,按照发展的进程在明年上半年这个行动计划国家会有正式的文件出来。现在绿色建材的标识的认定办法已经有了,各个地方都已经给了一个导性的指导。那么发展马上会出来很多绿色建材的标准,这个刚才我们张秘书长讲了这个标准,精装的标准没有,是施工,整体的,但是我们在某一些适合精装的一些建材产品有非常多的标准,这个我把第三个提到前面来。

  非常关键的还有一个是技术,我们都在谈建筑技术和应用技术。实际上建材生产里都有很多,会有很多的技术出来。比如说十二五的科技项目就是建筑室内健康型技术产品的研发,里面有很多以前知道的负离子,抗菌等等。这里面有一个抗电磁辐射的内容,大家也可以关注。这次来好象建材企业不是很多,这个大致说一下。为了建材企业更好的产品进入当中,十二五里面主要做什么样建材的产品和功能化,包括很多的集成,云计算,这个是十二五的计划,明年有阶段性的,三大国字头的设计集团和设计院所都参与进来了。

  生产销售是这样的,刚才讲了很多精装,就举个淋浴房说,我自己在中华医学会有一个职位,配合国内做健康产业,钱财产品怎么样适合健康,有很多在里面,希望地产商和设计师更好的关注,我们还会和中国精装产业联盟,包括和住建部的相关机构在做这样的数据库,这样的云计算,很多电商也来了,包括刚才来的好象像美团网也有,做进一步的交流。

  另外还有检测,国内现在有第三方的,到场的也有国内很知名的,一个上市公司,检测的上市公司。国内正在做这样一个质保体系,还有检测的方法,相关体系都在制定,特别希望在建材产品往施工,包括设计,应用方面进行延伸,但是目前现在来讲稍微有一点脱节。比如说在做室内十一项有害气体的东西,我们只是在建材里面的产品方面,但是现在我们要对整体的宜居提供质保体系,这个也是一个节点。

  另外就是设计,里面有一个建材的集成服务,因为过去精装还在发展当中,并没有在精装整体当中有,但是我们26号开中评估的会,把精装更多的提炼出来,我们在会议上整理一些东西在里面,可以增加相关内容。

  第七个就是服务,服务因为我们是讲的发展论坛,而且是精装产业的联盟,所有的联盟协会,包括我们刚才张秘书长讲的,其实都是给大家提供服务。有引导性的服务,有指令性的服务,还有定制性的服务,个性化的服务,对企业也有服务。在这个会议上,可能到会也有这个机构,比如说精装产业联盟,住建部的科技发展与住宅产业化中心,大家如果有机会去关注一下,我是提这么一个窗口,不是做广告,每年会有一个重点推广计划,以前是半商业,现在合并以后有很多产品会梳理,对它的认定标准更严格,所以希望有机会,地产商获得这个部品,可以关注这个东西提供自己的品牌。

  我们在服务过程中,精装产业联盟逐渐在会展,培训,定务,全产业链进行深化的集成。比如说国家政策解读,标准就是国家技术性的政策,刚才张秘书长给大家解读,时间很短,以后跟联盟商量,就某一些专业性的标准进行解读,这个里面会三类正在制定的标准,现在很多申请的标准。第一是申请标准,第二是制定标准,第三个是即将公布标准。通过协会也好,联盟也好给大家提供更多服务。

  我们产品定位,刚才我除了最后软装的这个嘉宾的之外,在前面听到的没有系统对精装产业链,我们叫产业联盟,产业链服务链进行系统的发言和论述。以后我们精装联盟秘书长,也在这个地方,我们会把这方面的服务工作做得更好。另外特别感谢到会的我们的,建材的,我们是做面的,我们认识很多做包子的,做蛋糕的,还有很多做美食的企业,希望我们进一步的交流,认识,提升我们进行专业化的定制,你来定制做一个高含筋的面。

  我们是中国建材集团总公司的形式上的技术研发中心,中国建材集团总公司是世界五百强309位,2200多亿,希望跟大家一起成长,分享,谢谢。

  特蕾莎冯德赫:这里稍微介绍一下,我是中欧创新产业联盟的秘书长,我们1/3做养老和健康产业,我们联盟也做了特雷莎的小股东,带他过来是想让大家了解一下一个先进的养老,大家必须知道的知识,这里面有很多的知识,我一边翻一边说明解释。

  所以今天主要议题和管理关系不大,主要是讲精装和硬件。老师太谦虚了,忘记介绍她自己是谁了?她是荷兰健康和养老产业的一个铁娘子,为什么?她在8个月的时间把一个濒临倒闭的养老企业扭亏为盈了,年亏损2000余万,他8个月就扭亏为盈了。如果你想让养老业赚钱成为一个可持续性的产业的话,你第一步工作要从建筑开始,建筑和你的和管理是息息相关的。具体大家在都可以看到,我这里提一点,就是她个人在荷兰非常有影响力,所以她聚集了一大批专家,可以说是内功深厚,从整个生产链,到软装,辅助用品用具以及医疗用品用具都在里面。刚才说的已经都有的不再重复,这一大群专家组除了做养老以外,还做所有和健康相关的,康复,月子会所,护理宾馆都有,在中国2009年做大量调查,也有合作伙伴,也有项目落地,在苏州和上海正在洽谈阶段。2012年起我们也培训中国大批的房地产投资者,以及工作人员我们已经接待了很多批,我们和陈秘书长也有谈到,明年3月份也会去欧洲,荷兰的考察团,有兴趣可以和陈秘书长联系。我们这个专家组只做赚钱的事,如果不能帮投资者赚钱,那么这个项目就是不可持续的,这种事情我们不做。所以你们来找我们,一定会帮你们赚到钱。

  接下来我们要看一些数据,主要是想告诉大家做养老的话,首先要学会做市场调查,首先要了解基础数据大家可以拍照,要做市场调查,知道市场,市场容量,几个数据一定要调查。刚才老师说欧洲和日本已经进入到老年社会,中国进入老年社会实在太快了,荷兰大概花了一百年时间,中国花二十年时间就进入了。已经有的数字不再重复,这里非常重要的是大家一定要搞清楚,如果要进入某一个市场,一定要了解这个市场当中65周岁的人有多少,80周岁的人有多少?因为为什么?65周岁以后会得各种各样的老年病,80岁以后会得各种各样失能症,这个对于你们设计产品常重要的。这张表主要是想让大家看到中国养老市场多么的大,可以说短短几年之后,中国的老年人口超过整个欧洲人口,大家作为房地产开发商,作为精装行业的杰出者,这个市场是你逃不掉的,这个市场一定要进入,早晚都要进入。几年之后中国就会成为世界上最大的失智症人口国,就是老年痴呆症,这个是刚性市场,也是逃不掉的,肯定要有应对的方案,从硬性上来说。欧洲的问题跟日本的问题是生育率太低了,低到严重影响经济的发展。所以我是觉得我们中国现在开始修改人口政策的话,正当其时,如果你想维持经济增长,每个育龄妇女必须要有一到两个孩子,所以大家要拼命生。

  这张条表大家以后做市场调查也可以按照这个来做,多少老人需要护理?多少老人需要家里护理,多少老人必须去机构,大部分人还是愿意带家里面或者在家的周围得到照顾。而且如果大家去医院的线%是老年人,跟欧洲的情况一模一样,他们有时候需要长期照顾,有的需要短期照顾,大家做方案的时候需要考虑不同的客户群的护理需求。我们在2010年的时候就注意到中国一共有1.2万亿65岁周岁以上的老人,庞大的市场。所以如果按照这个比例来算的线%都是需要重度护理的。所以假设每个老人只付2500元的话,大家可以想象一下这个市场多么大?最少最少都是4200一年,每年。

  这个我想解释一下,我们在中国做了这么多市场调查,为什么很多人跟我们说做养老不赚钱,只有靠国家补贴,有的养老院空置率达到70%,很少有养老院开出来一年之内住满。在荷兰平均是5%的空置率,如果低于90%就要考虑关门了,为什么不喜欢到你这个机构进行养老,是因为很多机构不知道老人需要什么,做出来是给健康老人的,这是一块非常不稳定的市场。那些必须要居住到养老院来的人,多多少少身上都有毛病,但是这些护理人员配置非常低,现在很贵,8千到一万,可能还不包三金,他们做的最多的工作可能就是给你量血压,或者做的最多的就是分药,这种经营模式下,慢慢走入到一个不可持续的循环,因为人力投资太大了,而且你的老人并不开心。我们参观了很多很多的机构,然后发现这些机构里面,老人的基础需求是达到了,那就是安全,家政,一日三餐,残障,智障的专业护理达到了,但是老人最需要的是尊重需求,还有刚性需求,这些都没有涉及到。

  这一块我需要,就是说举个例子,我的外婆是2009年的时候进入了重症老年痴呆,当时我就学这个知识,我们发现,如果每天多我的外婆出去晒太阳她就恢复了,当我们不干预的时候,他大小便都在身上,当我们干预的时候,她可以自理了。荷兰的模式跟中国的模式最大的不同,中国的模式就是认为养老要在不被打扰的地方,安安静静的过完一生,而荷兰就是认为让老人在很热闹的地方,快快乐乐的渡过最后的狂欢。在荷兰一个专业人员要照顾10到12个老人,所以投资回报率常高的。我们来举个例子,看看图简单的讲一下,以荷兰为例,大部分老人还是愿意在家的附近和家里面养老,如果他们有一个人病了,但是他们老伴没有病,把这个病的送到日托中心,晚上就回家,解放生产力。就像老师刚才说的,因为机构提供的刚好是老人想要的生活,他不是去等死,而是去狂欢,你的设计,你的产品都是围绕老人的狂欢,老人为什么不愿意来呢?这就是为什么荷兰的养老院有这么高的占有率。

  第二个非常重要的东西,就是康复中心,除了给老人制订各种康复计划之外,还有一点非常重要,每个人都可以涉及到康复的软装,精装,因为不同的颜色可以影响到人的肾上腺,心跳,血压,对人的身体健康是有积极作用的。在荷兰还有一个是比较赚钱的叫护理宾馆,跟月子宾馆可以搭在一起,住一个很舒服的宾馆,让老人在里面很舒服,过过月子,这个也是做得非常好。对失智症的老人来说,我们发明一个小住宅,大世界,把10到12个老人整到一起,每个老人有一个卧室,你需要一个很大的公共活动空间,专业人员带领下,这10到12个老人可以过一个自理的生活,一起做饭,一起洗衣,一起玩乐。

  这个我刚才已经解释了,因为智障需要过一个非常有规律的群体的生活,当然还有传统的护理院,现在大家正在涉足的是传统的护理院的概念,他是针对有护理需求的,对于健康老人是不赚钱的。荷兰还有高端的私立养老院,20%都是私立的,老人的缴费是2500到6000欧元一个月,还不包含护理费,但是也是开一家火一家。还有一种也是盈利挺好的,叫适老性(音)住宅,就需要注意很多安防,安保,无障碍,将来所有住宅和精装方面注意的要素都要,这种住宅不是那去卖,而是租,他是家政服务,但是没有,这就是为什么能够赚钱的原因。

  时间有限很快的讲一下,质量很大一部分是精装一部分决定的,老人不喜欢高大上,喜欢家的感觉,暖的色调,对于老人都是需要的,喜欢阳光,同时这些空间也是可以出租给公共空间的。所以在荷兰的养老院机构大家可以看到,他里面什么人都可以进去,老人可以在里面购物,周围的人也可以在里面游泳什么的,这就是为什么运营成本可以在这方面补回来,很多很多的活动。而且一定要提供各种激活和康复的活动,这个跟大家有关的。

  对不起我们再拖一分钟,对于做精装来说太重要的,第一个沙发就是适老性家居,第一个颜色是紫色,第二个材料是挺硬的,第三个就是脊背是直的,老人坐下去不会这个样子,所以就能够站起来,所有的灯光运用,壁纸全部都是能够愉悦老情的功能色彩和功能家居。最后那个沙发是专门给痴呆症用的,这种沙发他就像手一样,他就敢坐进去,感觉像用沙发包起来,他会感觉别的沙发是飘起来的。这些专业家居可以帮你节省很多人工,什么提拉器都是必不可少的。

  时间非常有限,这个是专门给智障老人的起居室,大家如果有需求的话可以跟我们交换名片,如果有机会我们下次再交流,谢谢。

  主持人:感谢远道从荷兰来的朋友跟我们进行的分享,的确我们看到不光在精装产业的这条上我们离发达国家有很大的距离,包括在人文关怀方面也有很大的空间。所以挑战和机遇并存,今天下午第一轮的高峰对话大家感觉到确实从不同的角度跟我们进行了分享,接下来进行今天下午的第二轮高峰对话。参与对话的嘉宾首先有请的是:

  主持人(周柏生):我们可以从几个方面看待设计,可以把话题展开一些,因为从上午的嘉宾很多的报告来看,对这个设计上,在精装修的作用有很多思考,也给很多,包括日本的SI这种,精装产业化设计怎么进行匹配?这样一个体系,也可以看到下午,利用互联网来实现个性化设计,基于这种客户、开发商、部品商个性化的需求的对位,把这个标准化的批量精装修进行一个配合,用互联网的思维,把设计使个性化更加强,这是下午我们得到很多这种。我们可以从各个层面,每个老总都是不同层面的负责人,可以把话题放开一些,我们可以看看这个设计,在这个住宅产业化和精装的重要性这个方面来谈,我们也可以,讲一讲设计,室内设计如何前置?使这个建筑设计和室内设计能够同步,因为我们过去作为开发商,2003年就开始把这个室内设计同步,并不是为了精装产业化这种,因为当时做精装国际花园的时候,是大批量精装修高端公寓开的先河,700多套交付以后,还是一个高品质,十年后看来整个效果还是不低的,当时为了把这个精装为什么提前?主要是为了图纸质量问题。

  当时我们做格林小镇的时候,发现设计院出图太紧张,现场出现很多土建上的错漏的现象,我们想怎么来提高图纸的质量。我们让参与我们的设计人员有积极性,我们给金,你给门槛提高了,我们能不能从流程和制度上来提高,过去图纸的没有三审,我们能不能把精装修前置以后,所有的都按照这个精装标准提供,按照我提供的标准图纸来画就可以,我们当时是为了提高图纸质量才做的这份工作。后来我们做了大量的批量精装修以后,又调整了合同管理,我们是土建合同和精装合同怎么在交界面上配合?

  过去在设计中,精装设计,部品产业化对接起来,但是由于工差控制不同,土建的误差很大,当时设计是2米的进深,做完2.8,2.7米,偏差很高。所以按照原来图纸设计大量的如果部品采购以后,可能现场安装有问题,我们这块考虑在土建合同上怎么控制这个工差,土建施工的时候完全按照精装的要求进行排卸,这个跟产业化距离还是很远,我们想真正做到产业化,从形势上看,过去像万科,还有远大都在做产业化,尝试走得比较远但是为什么没有完全成气侯,远大辐射比较多,万科可能做了很多尝试,但是没有复制,主要是从政策上,配套生产的这种厂商没有全部支持,在1982年的时候,尝试过很多那种大胆式的装卸式住宅,但是大地震把所有人干怕了,觉得还是现浇的安全。现在你要搞这种配置厂很难,以前我们想偷点面积,不行。我们发现跟很多政策支持配套下的不完备有关系。

  另外一个室内设计前置,我们真正想把室内设计跟部品生产配套,形成部品的专业化,模块化和产业化,怎么能做下来,其实我们可以探讨一个思。大家现在做一点,比如说战略采购也好,部品生产厂家生产的时候不能完全形成流水作业,每一个柜子的尺寸不一样,他想了一个办法,有没有标准单元的模块,有没有拉伸的这种,现在有困难,我们也聊聊,从方法上怎么样做到这一点。

  另外一个就是批量精装修,在国际花园的时候,也是比较高端了,很多人提出来了,就是这些人群确实没有时间,需要精装,但是见多识广,个性化,怎么样找到一个平衡?给客户留白,让他做到精装的底子,个性化的面,这个大家可以充分发言。

  张仁:我们要集中解决几个问题,我们论坛解决三个问题,一个是大家通过专家学者,领导学会的领导,谈谈行业的过去现在未来。住宅产业化必须要做,但是中间很多问题,政策,法规,经济效益问题。第二个搭建一个平台,我们来了很多我们的部品,产品,我们的材料企业,还有开发商企业,大家相识相知,交朋友,搭建一个平台。第三个就是要提升企业经济效益,大家直接进入到销售终端。卖产品的包括史密斯,直接跟家装老板交朋友,设计师交朋友,他一年几百套。刚才周总讲这些,因为他是企业家,在一线。我们住宅产业化叫全装修,这是一个系统工程。

  从国家层面,我们的设计,设计就没有标准化,大家我们很多开发商老总,我们每一个开发商都请设计院,一个开发商开发楼盘一个样,户型不标准。秘书长那里搞厨卫的标准,我们设计院要用这个,很多楼盘你的厨房,卫生间设备买回来进不去,尺寸不对。十年前一个博士专门研究这个厨房,卫生间的标准,现在还没有出来。我们在开发的楼盘,新开发的住宅要有一个户型标准,几种户型,12种标准的,然后根据面积要用多大的空调,多大的热水器,多大的冰箱,一个是节能,一个是环保。十平米的客厅来一个100平米的空调,这是浪费。你讲的这个设计问题,就是装饰设计师没法,因为你开始结构设计,建筑设计,要求建筑设计师要懂得生活。我们国外的设计师,尽管面积小,但是功能够,我们这三天五天绝对方便,设计师要懂生活,人性化。

  作为后期的我们的建筑装饰设计更应该懂生活。对建筑结构的再深化,更能再完善,色彩再调整,家装一定要有色彩。如果他提前进入你的户型也可以,作为我们的产品企业,家居用品企业,这些产品我们要跟家装设计师,家装采购商交朋友,省掉中间环节,直接进入到销售终端。今天来了的朋友,他们就是直接进入到销售终端。未来我们的家装,当然现在互联网,像美家宝,还有上海的我爱我家,都在网上卖风格,卖户型,卖设计。今年双十一卖到570亿多一点,现在我们市场变了,采购渠道变了,互联网来了,中国的装饰装修互联网时代也就到来。

  主持人:感谢,刚才张秘书长也提了一个问题,精装设计相对是比较滞后的,除非建筑师有很多生活情怀和生活的认识。现在我们把这个改了一下,我们在方案阶段,户型做完了以后,在方案阶段就把精装设计提前介入,我们叫做户型的优化和精细化工作。那么我们最后形成的户型图,户型方案是从不同层面互动得出来的结论,你把一些不必要的东起来等等,现在我们把这个提前了。一个是优化,我们在座的亿城的公馆,很多业界的同仁都感觉到没有一点的瑕疵,确实精装设计师进入以后,把很多过去的浪费空间,比如说电梯出来浪费的一个部分,他都利用起来了,一下提高了效率,一下出了很多的储藏面积,这个是优化的。第二个精细化以后按照不同户型的标准,都有不同的家具和配备的数量,按照这个,最经典的家具全部布上去以后,形成一个综合图纸,然后返给施工图做。

  为什么把家具配进去,建筑师可能喜欢居中开窗,但是室内设计师会微调很多,室内设计过去在传统基础上其实是做了很多这种小的优化调整,但是我觉得还不足以支持我们跟精装设计相配的部品的模块化设计,产业化生产。从设计上,精装设计上,未来能不能跟产业化来对接,现在大规模上主要是解决产业化问题,解决效率问题,同时通过资源平台整合,减少中间这种层层剥皮的现象,提升客户购买价值的问题。第二个老问题没有解决,新问题出来了。现在天天开始研究传统的精装还没有完全产业化,没有这种模块化,结果老年需求又出现了,这些问题都可以作为我们谈的一个话题。下一个抢答的嘉宾。

  覃业明:各位领导大家下午好,我是来自天基电器的,专业开关插座的制作商,自己作为一个最终的消费者,第二个就是我作为一个部品供应商,两个角度谈一下住宅工业化跟精装个性化设计方面。我是长沙人,在长沙买的房子是毛坯房,自己装修,很荣幸一个玩得很好的朋友做家装设计的大牌设计师,房子100平米,他的收费标准1万8左右,当时收费很贵。因为关系很好,我的需求告诉他,设计的我非常满意。但是自己在装修的时候出现两个问题,第一个问题就是成本,最后花了18万。第二效果,他设计的效果很好,但是很多东西买不到,买到了也达不到效果。所以设计师的这个设计落地很难把握。时间关系不谈太多,最后一点,关于毛坯房,我们小区全部都是毛坯房,我们小区是2002年开始销售,最后一期完工,我那个是第二期,在2007年交房,现在还在装修,一个噪音污染,一个空气污染,以及材料的浪费很大。

  第二个方面,从我做一个部品供应商的角度,因为我是做开关插座,我想提的就是说,其实设计师有很多想法,但是他提出想法的时候,没有部品供应商直接对接沟通,很多想法实现不了。

  两个例子:第一个,我们家庭开关的安装,可能安装的高低不平。现在我们开发了一款整个一起装进去,平整。第二个我们油漆,墙纸全部搞完以后再装开关,我们通过沟通,提前服务的工作做。做一个就是定制化。我们跟经典集团合作,我们为了争取这个合作,我们最后专业为他们开发一套产品,现在这个产品已经在安装了,效果常漂亮。我们开发这款产品花了200万,我们之所以这样做,是为了后续的合作。我谈一个概念是什么意思?设计师有一个需求想实现,但是现实产品没有这样的要求,必须要求厂家,我们有一块专业团队跟设计师配合,他们提供需求,按照我们自己的生产能力尽量满足。今后要真正做到住宅的产业化,包括精装产业化,我觉得没有部品供应商的全力配合很难做到。现在我们很多谈战略合作,不是真正意义上的战略合作,以前是做一个系统来服务,我们是给公司整体降低成本。

  关于精装设计个性化方面,我觉得部品供应商一定要参与当中,并且跟设计师一定要有深度的合作,最好几个月进行一个深度沟通,包括我们通过很多的平台,跟部品供应商,房地产开发商这块也有一个更多的深入交流机会。像我们今天做一个对话,可能很多想法说明不了,如果我们认真探讨和沟通,可以解决很多问题。

  主持人:谢谢,覃总从自己的经验来说,这个精装修确实很有必要。我们在2007年以后有一个的精装修产业化的非常火的势头,当时定了计划70%全部精装,我们有很详细的计划,到哪一年一定要100%的精装。2008年进行闭合期了,后来市场的跌宕起伏,造成了在牛市的时候,精装可以带来二次议价,我们有时候希望可以带来一个销售速度,可以带来好处。但是一旦市场进入熊市的时候,你给客户多好的配置,在未来地产的白银十年,大趋势平稳,这种情况下精装怎么推?这是一个更难的问题,黄金地产十年很多人买房的排序是什么?投资加需求,先买到这里能挣钱,第二个能满足你某一阶段的需求就买了,现在不一样了,进入白银十年以后,需求降低了,没有需求绝对不买,投资的人很少。今后精装修无外乎这么几个方面,家居智能化,家居的嗜老化(音),未来的变化,可能这种智能化,洁净的要求,更多的这种角度可能考虑得越来越多。

  龙:我是天圆集团的副总裁。本身也是学设计出身的,有幸参与这个活动。张秘书长也讲了,很多人没有谈一个全产业链的话题。不能单纯谈精装修的产业链,因为他在全产业链是后端,更多的是处于前端。下次办一个活动,能真的站在全产业链的角度讲讲,很多部品商和设计师不了解每个环节怎么操作和运作的,我用简单的讲一下。作为一个房地产商,比如说我今天战略布局在,我是希望做住宅还是商业,我是区域聚焦还是散点做,我是通过招牌挂拿地。如果我产品定位是快销型的,还是利润型的,其实很清楚,如果是利润型做产品,如果快销型我踏踏实实把这个户型做清楚。还有一点很关键就是地块的规划指标,已经把你所有的地块的形态和业态固定好了。如果70%是住宅,30%是商业,限高120米等指标把你已经定死了,定好了以后,再说客户群,这样的地段面对的客户群是什么客户群?是刚需的?还是豪宅?户型定位已经很清楚了,现在都是做矮叠拼,或者是豪宅,或者刚需产品。

  如果我是做刚需产品,议价能力多少,要不要做精装?什么价钱?那么这个户型就可以套进来了,80平米占80%,100平米占10%,140平米占5%,剩下的是多少平米。我把这个户型全部套进来,其实后端产品已经确定了,也就是说跟部品之间的关系确定了。后端就是设计和部品之间的配合,大致是这么一个过程。后端讲得比较多,我现在想讲几个问题,第一个问题其实前端已经做了非常多的工作,比如说土建的标准化,修改这种装配式的模式。那么这个现在已经有很多人做了,但还是跟不上,造成了我跟万科的常夏(音)有沟通,每平米造价增加200,很多人就选择不做。同时我们可以选择类似于像远大这样的部品商有多少?你数都可以数过来,还是跟不上。第二个就是闭幕设计(音),更多的解决是建筑跟机电之间的关系,两三年前已经有人做了,但是做得不好。比如说厨房,如果把这个跟橱柜可以匹配,不管选谁的橱柜,那么我所有的机电的都已经确定了。但是我们在这方面做得不够,我们在后端做得也不够。在建筑结构方面,闭幕(音)方面我们已经做了大量的工作。第三个就是在精装设计方面,各个地产商也做了大量工作,但是带来的问题是后端的部品商供应不上。

  简单说一点,其实我们现在很多的部品商做了很多工作,就像刚才张秘书长讲的,你们做了很多工作,我不知道,开发商不知道,就像你刚才说的开关一样,你怎么能让我知道,怎么走出来?形成一个对称信息,形成企业的标准。企业的标准是行业中最高标准,一定高于行业标准,我们交房子是按户均报,如果是平层不能超过3个点,这个要求非常严。我们要解决部品商把你们好的东西,好标准拿过来我肯定愿意用,同时我把我的设计,所有东西返给部品商,形成一个标准完善,进而形成一个行业标准。行业标准一旦形成,我们现在也是在跟中国厨卫协会在编这个厨卫的标准,这样形成一个行业标准,然后形成一个国家标准。国家标准面向一线,二线,三线城市,标准会相对宽松。所以这个工作,我是希望由我们共同来运作起来,这样才能形成一个良性的循环。现在很多企业,部品商在抱怨开发商过于强势,不是这样的,而是有一些部品商太弱势了,因为他研究得没有往前踏入三四步,只是研究自己的产品。第二个你研究的产品我不知道,推广力度不够。下一步希望通过互联网把我们这个信息,解决信息不对称的问题。就像腾讯一样,这次的淘宝一天卖500多亿,你上腾讯非常清楚,选什么样的产品,一点开,各种类别的产品都可以有,选择完可以放在那里,把所有的部品商做成模块化,精装类,石材类,都做一个选择题。当我要装修的时候,我的客户群可以在这里选择,选择之后你只要点进去产品,型号,价格有了,最后总数出来了。最后我选择洁具科勒的品牌,我满足你的个性化需求,我下单也是这样下单,满足一个个性化装修的问题。在硬装上我们尽量的做到工业化生产,只要能移动的,这个移动不单单是软装的移动,多做选择题,需要强大的资源库。谁做?就是你们自己做,有人做集合。只要这个东西好用,没有一个开发商不愿意用,都愿意用,只是现在没有,我们都愿意用。像华远都是自己做自己的资料库,有些公司做得差,只有一千个或者五百个。我也是希望通过这样的交流给大家抛砖引玉,希望大家在这方面多做一些努力。谢谢。

  主持人:从交流中也看到一线商机,像万科有这种比较完善的设计,中小开发商项目的离散化,他后面有很多的供应商,一看规模小,个体做这个事,需要一个很好的平台,各个人需求的单位都可以进行接口,先互动,最后形成一个商业模式。其实现在国家产业来讲,强推这个BIM,总体做这种准备,平台准备,说明未来是一个方向,因为从国际上发展,欧美,日本都是成品化的住宅,毛坯也是中国的一个现象,阶段性的现象,未来可能是这样一个趋势。

  牛岗:介绍一下,我是广东欧派的牛岗,今天我们非常荣幸能够参加这个论坛。刚才听到王总在讲,我非常认同刚才说的,我们很多时候大家各在研究各的,我们部品供应商做了很多工作,开发商不知道,也是互动交流得比较少,还有一个就是我们没有把自己做的东西传达出来。今天就从我们的规模化生产,个性化定制,协调化方面谈一下。

  第一个先聊一下我们的设计前置的问题,设计方面的问题。设计前置实际上很多我们谈了多年,这是一个共鸣的东西,我们也一直跟开发商这块强调,你们在开发这个项目之前,我们能够切入进去,这样能够解决很多问题,包括现在就是,我们在项目施工当中,很多设计出现问题,现场施工安装又出现问题,都是因为在前端没有协调好,现场造成很多问题。在这个问题上,我们一直很迫切的需要做到设计前置,我们也是一直配合国内大型的地产商,我们做这种战略性的采购,包括达成战略合作协议,就是希望能够把设计前置的工作做到前面去。

  第二讲规模化和个性化设计,欧派一致是定位整体家居,个性化空间的一个供应商。我们的核心优势就是个性化定制,标准化,规范化生产。欧派今年,包括上个月我们也推出了大家居的概念,我们也希望在整个终端市场,我们能够把所有的产品能够给客户提供一个大家希望的。欧派除了做厨柜,还有浴室柜等等,我们希望给开发商提供更好的产品。我们在战略合作方面跟保利,包括跟招商,绿地都在推这个问题。今年为保利提供了3万多套厨柜,所有的精装修的项目都是在设计之前,整个楼盘之前就开始切入。我们在后端给我们省了很多麻烦,在配合的时候,我们也是配合得很好。我们期望能够在精装产业化方面,也呼吁各个部品商,能够真正像刚才王总说的,把自己好的东西更多的跟我们上游的开发商,大家更多的交流,像今天这样的平台就是一个很好的交流互动的平台,希望有更多这样的平台,或者自己可以组织一些好的培训,或者一些方式,大家可以互相交流,真正制订一个标准出来。

  主持人:谢谢。感谢,你是不是给客户更多的选择,这算一种个性化需求,在个性化需求下形成自己的标准化,是这样吗?

  牛岗:我们现在推的就是几个简单的户型,更多的如果客户有更多的个性化需求,我们是没有办法满足,现在欧派通过定单平台,网络平台也在设计,我们更多的提供,比如说户型选择上,我们甚至在售楼之前让客户有一个菜单式的选择,我们可以多增加一些户型的设计厨柜的样板进行选择,在材料上客户也有一个选择,可在购房可以进行选择,因为我们每年有70万的生产产能,这个是欧派已经形成的一个产业链,可以满足一个规模化生产的需求。

  主持人:清楚了,这也是一个方法,怎么做到多种系列开发,多种材料置换,让客户有更多的选择,同时要配合你的标准化生产,模块化生产,这也是一个思。这种个性化也可以说是一个广义的个性化,不然也不知道选什么?而且有的时候个性化是引导客户的,现在看门锁以后,刷两下很好玩,这也算一个个性化需求。每年为什么愿意参加精装产业联盟的活动,每年都可以看到一些部品商提供新东西,开发商也在研究,最后交出来的时间太少,需要一个平台平时也可以进行互动的需求交流,我们看看日本的,但是日本的东西太贵,能不能做国产化研发,这个下一步也有一些新的课题。

  徐玉军:大家下午好,我是来自星河湾集团,太原公司的总经理徐玉军,我谈一下个人的观点。住宅产业化全装修交楼是一个企业和行业的一个发展趋势。我记得在15年前,应该当时还不叫星河湾集团,那时候还是在广州海珠区的一个项目,做了一个全标准的交楼,总面积600多米,通过精装修交楼,销售这一块,通过这个附加,每平米比周边多卖出了1200块钱一平米,装修的报价是6块,由于过程当中可能最终的结算是690,我们可能多挣了3千万的现金。因为毕竟是第一个的交楼,可能多多少少出现一些问题,除了施工单位,合同包修的范围之内,我们多付出了300万的费用,总的10%的情况,正是基于广州第一个项目做精装修这么一个情况,在随后的星河湾,广州,,上海这一块,我们就是全面推行了标准化的要求,做到全覆盖。通过十几年来的过程当中,也总结了一些经验,从最初,现场的,手工式的,作方式的各个环节,各个工艺逐步向工厂化,半成品的一个转变的过程当中。

  其中在这个过程当中,应该从三方面进行一个推进的工作。有一个施工的标准,我们的木制品是我们自己企业的产业链,一个加工厂生产,对于木制品的设计,以及生产工艺有内部的标准,通过制定这个标准以后,使我们的产品做到了基本上的工厂化生产,包括我们交楼的现场,我们的衣柜,鞋柜都是一个工厂化现场的一个拼装的过程当中,我们有一些弧心墙(音),之前有单位进行一个实贴,可能有三公分到十公分的误差,我们把设计前置,有一些设计的施工工艺,把这样一些问题交到单位,这个首先是从开发商这方面,叫工厂化生产这方面做的一个改进。第二个方面就是跟我们合作的装修施工单位这一块,我们通过签订战略合作协议,把我们的一些产品从设计上一些定型,通过定型把目前正在做的装修包括未来要做开发建筑的,把产品先确定下来。简单打一个比方,我们有一些椭圆形和异型的,最初是通过人工做出来的造型,这种造型随着人工费的调整,有一个开裂,还有一些问题不容易解决,我们现在通过签订战略合作协议这种,我们这种产品在这期用,下期还做这个天花吊顶。我们施工单位会开玻璃钢的模具,他跟开两千套的模具费用不一样,他一个是节省了成本的费用,同时对质量这块,避免天花开裂。

  我们叫部品商或者供应商这一块,我们通过一些个性化,像瓷砖,我们打了自己的造型,市场上没有流行的,区别于其他的一些,市场上的一些也是签订一个战略合作性的供货商,包括多少期房选择这样一个产品,通过这样一个解决一个标准化和个性化的问题。

  这么多年来通过我们的一个工作推进,有一个问题没有解决,或者是困扰我们的问题,就是刚才张秘书长所讲到的这么一个事情。就是说精装修交楼标准,国家的一个标准的制订。我们面临一个现实问题,在有些城市这一块只验收主体和毛坯,精装修不验收。交楼的过程中,以石材为例,石材的工艺大家都清楚,有些自己内部验收,我们有一个对精装修交楼的验收,我们自己觉得这套业主不会接受,准备要换石材的,特别是同行的客户来,觉得这个没有问题可以接收,收了,相反我觉得这个石材很好,碰到一个大妈式的人物,她挑出了两百个要你整改,说要你协商。所以说这个也亟待秘书长或者叫协会帮助我们把国家的一个标准制订出来,以利于我们行业的健康发展,谢谢大家。

  主持人:感谢徐总,人民群众的眼睛比专家更雪亮,但是因为没有评判的标准,确实难做,而且星河湾做的精装,那种弹性的美都受了,确实很多企业在精装上走在前面,也需要我们学习。有请下一位。

  :我是万科从事采购的代表。比如说万科推精装修这个事情,首先我们推绝对是标准化,甚至年销售额可以做到一万套住宅的时候只有三个户型,标准化可以做得更高,开发商角度来说,我们花出的钱就是三个,第一个就是材料部品的钱,第二个就是人工费,第三个就是生产效率,代表隐性资金。我们推精装修,首先是标准化生产,产能跟价格可能是成反比的,一种产品生产的量越大,价格越低,另外对于精装单位来说,全是标准化的户型固化以后精装单位的熟悉程度越来越高,从开发商角度来说,最终的生产成本,对于客户来说,由于开发商前期标准化带来的单价成本的降低,客户可以得到以前这个钱只能买国产的产品,现在可以买进口的产品。户型标准化带来开发商会对这个户型精雕细琢,对客户带来的隐蔽处也会考虑得周到,对于客户来说舒适度提高了,而且稳定性也是提高了。

  对客户来说也是带来好处的,最后这个事情也是一拍即合。说到住宅产业化,目前从两个方面来说,现在基本局势是建委喊的口号非常大,实际生产当中还是有问题,开发商角度来说,我们自己还是入住率达到50%的小区,一平米得多花500块钱。第一方面,构件在工厂生产,另外一个是运费,再一个就是这方面大概是250块钱左右,现场产业化结构吊装,安装这些,还有现场产业化工人的工资高一些,大概也是200块钱,还算好,我们自己算一笔帐,我赚的总钱数不变,但是我投入的人工都高了。从开发商角度来说,从消费者角度来说,对于普通的消费者,现在觉得产业化住宅跟普通住宅性能上没有区别,但是也不见得好,让他花钱去买,自己也不会首选你这个产业化住宅。一个东西如果推广开来最先刺激的是市场,这样才会转起来,开发商才会整合,整个产业成本降低下来,双赢的局面才能更好的往前推。

  针对这些矛盾和困惑,我们自己也做了很多事情。第一个让整个行业一起联动起来,我们这些年一起做了产业化住宅的专利,推动这个产业化的进程。第二个就是我们提出一个产业化的楼栋,标准化楼栋,从外立面到户型,到园林都是一样的,这样带来的好处是,像预制就是这样的。这个地可能刚拿,但是按照这个标准化楼栋设计,对你具体的户型把持得没有那么严重,拿地就可以生产,在全年可以均匀的推,像现在马桶、卫浴这些部品可以带来一个成本降低。

  另外一个就是推一个住宅产业化,刚才上午他们讲的PPT,其实那个非常困难,竖一个塔吊三四吨,靠工人根本推不动,不然孔根本对不上。我们做这个标准化楼栋,也是为了让施工工艺更简单,让总包更好来掌握他的施工工艺,工期也会更短,大家都觉得产业化住宅比现浇更快,我们后面会达到四天一层,生产效率也会提高。目前这方面我们努力往前推,社会上的资源偏少,市60%都是用工业化做,目前其实产能是远远跟不上,建委也是带了一个好头,后续怎么推动还需要努力,让消费者觉得产业化的楼是不是不限购?等等,达到一个双赢的局面。所以大家积极性没有那么高,像我们万科推这个很大一部分企业的责任感,我们更多是靠集团的励在,因为我们做这个集团会给我们励。行业发展来说还得从大的方面着手。

  主持人:大家给刘总鼓掌,他们通过标准楼栋来做,同时也希望有政策的推动,现在摇号根本摇不到。

  主持人:从这个角度来说,产业化这种土建的实施情况成本是增加的,但是从精装的部品产业化来讲成本可能是降低的。

  主持人:精度高,现场的返修率进度会好一些。当时做国际花园的时候,一个法式设计的,特别漂亮,但是因为简单的拼花是现场做的,因为那个复杂所以都是工厂,工厂化以后可以带来很多手工达不到的效果。

  常琪:我是集意宴的常琪,我们在宏观工作过程当中的一个环节,其实大家提到室内陈设设计就提到个性化设计,的确是,现在我有喜忧参半的感觉,喜是什么提到模块化设计,模式化设计,都是减少人力成本很少事情,从我们的角度来讲也可以做这样的事情,包括万科集团在东莞他们所设计的A标,C标或者其他标准,而且把室内配置设计做标准化设计,供城市公司使用。但是也有忧,为什么?他们做陈设化设计,成为几种可以选择的产品,拷贝给不同公司,或者不同城市公司使用这些产品。但是最后的结论有好有坏,好就是使得企业提高了时间效率,同时自己也可以多挣钱。但是我们觉得不好的一点在什么地方,很多客户在购买房子的时候看样板间,形成现场室内的刺激,销售包装带来的这种购买的。同时在看同一个城市,比如说万科的两个房子的时候,看到如果是相同的这种产品类型,或者是相同的室内陈设,或者两个不同的地产公司用的两种室内陈设的时候可能会对这个事情降低内心的刺激程度,我们也在观察很多同行做这个事情之后,其实从挣钱角度来讲可能是挣钱了,但是对于长期企业的服务来讲,其实是一个不好的,恶性的发展。

  今天我也简要的说一下,刚才您提到还有一个问题,我们把设计前置的这个事情。实际上我们公司是华远地产的一个战略合作伙伴,同时也做了万科北方区域的精装和室内陈设设计的工作,包括我们的合伙人也有来自于万科的同事,我想表达的是大家做精装的时候,找到一个合适的精装单位很重要。大家对话语言和平台一致的,从室内设计和室内陈设的专业角度来讲,有两类,一个是对于工装,还有一个是对于私人,是两个不同体系。

  对于精装更多考虑的是我在大面积装修的时候会减少这些问题出现,我选用什么样的材质以及成本控制。对于私人客户的设计,可能是刚才有一个嘉宾提到了说私人客户其实也不知道他想要什么?我们在经营七八年的结果到现在这个时间节点,我们不敢做私人客户的原因,包括给自己家里面做设计的时候,很多人说你们是做设计的,那么你们家一定设计得特别好,其实恰恰相反,很多合伙人家里可能还没有在座的各位朋友们做得好。包括我自己的家买的是精装修设计的房子,让你更多的认识到这些东西,反倒不知道我到底喜欢什么?他可以给别人设计,但是不能给自己设计,不知道喜欢什么。还有一个就是真正的设计师应该热爱和享受生活,这个也是我们做了这么多年体会。当我们很多设计师还住在租来的一个单间或者是租来的一个床铺的时候,何谈设计?回家的时候连最简单的入户的双开双用的面板都没有用过,怎么做设计?一定是靠行业培训,走在前面的精装企业他们的一些培训也好,或者说我们给他们做服务过程当中,也是向他们学习的过程,包括我们公司后来有很多小朋友们也分别去了像天津万科,其他万科,为什么会选择我们这样一个比较成熟的精装设计师,也是因为大家的体系,还有对话平台,大家交流的语言是一样的,这样可以提高沟通的效率。

  明天我们有活动,在长沙华远的华中心大家有一个体验活动,我们也是和长沙华远比较有缘,明天的活动也是我们公司做了很多,基本上华远长沙公司的这个室内软装设计都是由我们公司来完成,不敢说全部,基本上。我们体现了今天的议题,个性化设计,精装标准交房前提下怎么体现个性化设计,其实这个事情可以来源于龙湖,龙湖提倡场景化设计,包括二三线城市的开发商都在学,场景化时间演绎到今天,他们在总结和学习一些新的东西,欢迎大家明天参观过程当中用心体会,相同的交换标准的前提下,其实设计师从自己对于生活的理解,自己对于生活的这种追求,或者说对于这种定位的产品之下的产品之下的这么一种行为方式的理解,所形成的一个作品,还有包括长沙华中心的一个小户型,只有30多平米,因为少年超高层的局限性,公摊面积比较大,怎么样通过软装手段,相同交房标准的设计,这种房间展示不同的功能,包括我们做了一套住宅,后期还会做会所,这种城市会客厅的会所,我们定义为城市会客厅,我们作为办公,不同功能的属性,对于相同的标准和户型来说,怎么向客户来解释和诠释,我们也是配合华中心的营销部门做的一个亮相,也是希望大家多给意见。

  很遗憾的是,本来在这个时间节点上还应该有三套大户型,临江豪宅面向大家,但是施工过程当中进度有影响,也希望有机会可以跟大家分享和向大家介绍三套样板间在配饰设计的时候有什么故事的,以及我们是怎么延展这个主线的。

  主持人:感谢,提一个,其实家居和装饰也可以做到标准化。一种就是像欧派这种,我们做样板间,我们做了大量的样板间,现在做的水平没有比2003年做得更好,转来转去又怀旧了,组合来带来一种创新。我们保持一个整体的水平线,不同员工来自不同的背景,很难保持这种高高低低的水平,研究这种标准化配置,形成一个小的创新,这是一个很好的例子。大量的开发以后,因为他的风格比较标准化,所以把客厅,餐厅各种模块放到资料库里面,剩下的开发商,一般品质要求中等偏上就可以,可能要求就是这种两三年工作的小孩,三四年的,就得组装,因为整个放在库里面的水平不低,组合出来的效果是不差的。但是可能色彩,材质搭配得不好,可能有一条一条,让这种大规模复制的生产,其实很多开发商也是这么做,大量的复制化产品,也有少量要进行创新产品。要是没有创新,这个企业缺少活力,其实大家打法和道理都是相通的。

  节目最后感谢精装产业联盟给我们提供这么一个平台,让我们互相交流和认识,希望下次可以结合产业化推广也好,向产业化做得好的企业致敬,希望给我们这种机会和平台,感谢大家。

  主持人:企业的各位领导主持水平都可圈可点。刚才借周总的话节目最后了,先提醒大家几点。第一就是我们华远的就餐地方比较有限,所以我们分为两批,两个地方。一个地方就是通过华远报名的这些朋友还有我们持VIP嘉宾的到第一楼,我们吃的东西是一样的,就是就餐的地点不一样。我们晚上的晚会有抽,主办方给我们准备了10个大,还有其他很多品,希望大家晚上9:30准时参加我们的晚会,希望大家幸运的抽到产品。

  今天我们主办方准备的内容感觉太满了,以后得给陈总提,我们叫饥饿疗法。我们今天的论坛就到这里了,从宏观方面到地产和部品公司从微观方面的解析,给我们带来了非常丰富的内容。

  最后结束的阶段,我也代表主办方,承办方,以及战略合作方,代表我们装饰装修专业委员会张厅长,厨卫工程委员会,祝愿在座的各位在这里的三天吸着远大城清新的空气,喝着干净的水,度过愉快的三天。我们来年再见。

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